10月份数据出来了。

天津新房共签约59万平米，环比量涨7%，同比量涨1%。

好消息是，成交量已经“三连涨”。

8月涨8%，9月涨6%，10月再涨7%。

且最新10月份数据，刷新了下半年以来成交新高。

但也要清醒看到，涨幅并不过激。

换句话说，政策有用，但并没有想象的大。

一方面，天津新房本身就不如二手房盘子大，现在二手房占比超七成，新房仅两成多。

另一方面，新房确实在改善化，符合贴息的范围不及二手房广。

若抛去非市场化签约的公元乐府，天津10月的成交量也就比9月高一点。

值得关注的是，成交结构变了！

| 环城盘集体“冲榜”

全市面积榜前五，全被环城楼盘包圆。

城投水西之城、绿城梅江泓庐、中建理想城、上东金茂观棠、中储城邦，环城四个区均有占席。

西青区表现最亮眼，一举包揽了冠亚军。

绿城梅江泓庐以91套、1.1万平米，位居全市第二。

城投水西之城则冲上全市“三冠王”，10月签约104套、1.2万平米，签约金额超3.3亿元。

带动得全区成交量跟着水涨船高。

10月，西青成交8.6万平米，赶超武清，跻身区域排行榜第二。

环比量涨55%，仅次于静海，涨幅同样名列前茅。

加上在中储城邦、金隅金成府等以价换量下，北辰也环比量涨了11%。

整体环城四区环比量涨14%。

成交占比也比9月时增加了2.2个点，达到了32.7%。

| 市区价格回落，环城涨价

正因为环城和远郊份额的提升，全市整体均价有所回落。

2026年10月，天津新房成交均价为17845元/平米，环比下跌5.8%，同比微涨1.2%。

16个区，仅津南、西青、东丽扛住了。

分别环比9月，价涨了7.7%、6.6%、1.3%。

占比不足两成。

静海价格跌幅最大，从9月时的13379元/平米，直接掉到7672元/平米，环比价跌42.7%。

甚至低过宁河，捅破了全市“地板价”。

主要原因就在于公元乐府的大量非市场化签约，拖拽了全区均价。

市区也跌了。

六个区，价格跌幅在-0.3%到-8.3%不等。

最为走量的仍是城投创意之城、金地上湾玖峯、金茂樾满津华、津铁格调罗宁花园、天津金茂府等这些“熟面孔”。

| 政策提振，贴息房源涨5.7%

10月是房贷贴息政策正式实施的第一个月，天津不仅第一时间响应，还执行分区认定首套，将利好大扩围。

到底效果如何呢？

从10月成交数据来看，天津150万以下新房成交占比为43%，比9月份提高了6.7个百分点；120平米以下成交占比66%，比9月份涨了3.4个点。

双项都满足的占比达36.9%，较9月涨了5.7个点。

贴息政策发力，一定程度上提振了市场。

| 供应环比大跌超六成 

令人大跌眼镜的是，供应量降了。

天津10月仅供应23万平米，是今年3月以来的最低水平。

环比9月大跌63%，同比去年同期跌39%。

可见，828新政确实影响了不少开发商的推盘节奏。

有的不敢开，有的想开开不了。

以致于，10月份全市入市首开的新盘，仅绿城凤麟泰岳和格调清晏。

大多数市场成交都是在消化之前已经入市房源。

土地市场的冷意更明显。

去年前10月卖地51宗，今年仅29宗，直接少了四成多。

延期、停牌近来频发。

另有小道消息，已宣告停牌的内江路地块又要重新上架。

这都会影响后期的市场供应。

预计明年年底前还会有一波“准新规盘”集中入市，但到2028年新盘会断崖式减少。

天津的市场需求量极其稳定。

去年前10月全市成交量是532万方，今年1-10月为541万方。

同比涨了2%。

按月均54万平米估算，今年保住650万方问题不大。

现在新盘减缓，却给了滞重现房去化机会，尤其缺钱的开发商会靠它们跑量回款。

所以，最后这两个月，也可以多多关注这类楼盘，蹲一下年底大促。

注：文中的户型面积，均为建筑面积。