还是商用楼房更吃香！深圳市一栋商场大楼被拍卖，最终成交价拿到1.3566亿

10月29日，深圳南山区宝珠花园商场整栋在阿里拍卖上成交了。3个人报名，17轮加价，起拍价1.2503亿元，最终落槌1.3566亿元，溢价1062.5万元。按13013.62平方米的建筑面积算，单价约1.04万元一平方米。拍卖页面上的数字就这些，干净利落，没有什么戏剧性。但这栋楼的故事不在成交价里，在成交之后。

这栋商场就是华润万家西丽店所在的那栋楼，四层，整栋。法院在拍卖公告里写得很清楚：案外人华润万家提交了租赁合同，租期从2023年3月29日到2028年3月28日，但这份租约形成于抵押之后，所以不附带租约拍卖。成交后竞得者可以跟现有租客协商，协商不成，法院负责清场交付。这段话翻译成大白话就是：你花1.36亿买下这栋楼，但里面住着一个在这开了二十多年超市的租客，你得自己想办法跟它谈。

华润万家西丽店的工商注册信息显示，这家门店成立于2002年9月，注册地址就是宝珠花园1至4层。二十多年的持续经营意味着什么？意味着珠光片区的居民已经习惯了下楼就去这家超市买菜，意味着这家店的供应链、员工、会员体系都是现成的，意味着它不是那种租约到期拎包就走的小租户。法院认定租约形成于抵押之后，法律上确实排除了“买卖不破租赁”的适用，竞得者拿到清场交付的判决支持没有障碍。

但法律上的清场权限和商业上的清场成本是两码事。一个经营了二十多年的超市，背后是稳定的客群和成熟的运营体系，它坐在谈判桌对面的议价能力，远不是普通承租人能比的。

原文里提了一个数：如果这栋楼整体出租，一个月租金56万元以上，投资就算不错。56万月租摊到13013.62平方米上，单价大约是43元一平方米一个月。珠光地铁站周边一楼小面积临街铺面的挂牌租金能到80元左右，西丽片区其他商业综合体的租金区间大致在55到120元之间。43元这个数放在整栋社区商场的定位里不算离谱，但也谈不上保守。

整栋商场的平均租金天然低于一楼临街铺面，大面积整体出租又需要承租方有足够的业态承载能力。华润万家如果续租，它的谈判锚点大概率会落在社区超市的合理租金水平上，而不是按“片区稀缺整栋商业”的上限来定价。竞得者实际能谈下来的租金，很可能落在每平方米每月35到50元之间，对应年租金约550万到780万元。相对1.36亿元的投资额，毛回报率在4%到5.7%的区间。这个水平在深圳商业物业里不算低，但也不构成什么超额收益。

这栋楼真正的变量在珠光片区的存量结构里。珠光村城市更新单元用地面积约15.6万平方米，一期A项目“珠光和山悦”已在2026年三季度进入计划入市清单，首推约450套住宅，步行到珠光站大约500米，珠光站未来还会接入在建的地铁29号线。旧改带来的人口增量对一栋社区商场来说是长期利好，但兑现节奏以年为单位计算，短期内不会改变华润万家作为单一主力租户的基本格局。

竞得者要做的选择其实很具体：是留住华润万家，锁一份中等偏上的社区租金，还是清场重新招商，去赌这个片区对差异化商业业态的需求。前者的风险是回报率平庸，后者的风险是空置周期和改造成本吃掉租金溢价。在一个片区只有一栋像样商场的格局里，稀缺性确实存在，但稀缺性能不能转化成租金溢价，取决于有没有足够多的替代性商业需求愿意为这个位置支付更高的单价。

西丽片区近年新增的商业供应不算少，众冠时代广场、益田假日里这些项目的租金水平已经给市场划了参照线，宝珠花园商场很难脱离这个坐标系自己定价。

1.36亿元买下的是一栋位置不错、租户强势、法律关系已经理清但商业关系还没重启的存量资产。竞得者走进这栋楼的时候，面对的不是一份现成的租金合同，而是一张需要重新谈的桌子。桌上坐着华润万家，桌边还站着珠光旧改的时间表。这两样东西怎么摆，比成交价本身更能决定这笔钱花得值不值。