观点网 11月10日，北京京城佳业物业股份有限公司（简称“京城佳业”）迎来上市五周年。

五年前的这一天，这家管理着北京约三成胡同物业的市属国企物业公司登陆港交所主板，被称为“胡同第一股”。

五年过去，京城佳业的营业收入从上市前的10.91亿元增长至2025年的22.92亿元，在管面积从2910万平方米扩张至约4900万平方米，第三方项目占比过半。但与此同时，净利润较2023年高点明显回落，股价亦较8.28港元的发行价下跌约七成。

规模与盈利之间的剪刀差，是京城佳业上市五年的答卷上最醒目的注脚，“胡同第一股”未来需在规模扩张与盈利质量之间寻找新的平衡点。

“胡同第一股”的上市故事

京城佳业的上市，是一个“被加速”过的故事。

2019年，经北京市委、市政府批准，北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司实施联合重组，住总集团国有资产无偿划转给城建集团，由城建集团行使出资人职责。

同年底，北京城建集团与住总集团完成合并重组，物管资产的整合随即被提上日程。

对于城建集团而言，旗下分散在城建置业、北宇物业、城承物业、重庆物业等主体中的物业服务资源，需要一个统一的平台来承载。另一边，北京东城区属国企天街集团手里握着胡同街区的资源，但缺乏成体系的物业管理能力。

双方一拍即合，两边的需求在2020年开始交汇融合。

2020年10月28日，城建集团召开资产重组改制及上市专题会议，“1028”项目正式启动。同年12月，京城佳业注册成立，注册资本1.1亿元，城建集团将旗下城建置业、北宇物业，城承物业、重庆物业四家物业公司注入其中，京城佳业由此成为该集团体系内物管业务的统一平台。天街集团则以现金出资1000万元，持股1.13%。

京城佳业的诞生，本质是国企资源的一次“拼图式”组合，股东资源也决定了公司业务面貌。

城建集团体系不仅贡献了城市副中心办公楼、国家体育场“鸟巢”等标志性项目，其参与开发的项目还构成了京城佳业基本的住宅管理底盘；天街集团作为东城区老城保护与复兴平台，业务围绕历史文化街区保护、非文保区更新改造展开，为京城佳业带来了胡同、平房区等特色业态。

一切准备就绪后，京城佳业的下一步便是冲击上市，在搭建公司内控体系、完善制度的同时，按照上市总控时间进度表，紧锣密鼓、有序推进H股上市各项筹备工作，最终于2021年11月10日成功在港交所主板挂牌。

从设立到港交所敲锣，前后不过一年，京城佳业便完成了IPO流程，发行3666.72万股H股，发售价每股8.28港元，募集资金净额约2.47亿港元，成为北京市首家市属上市物业企业，也是香港市场首家省级国有物管上市公司。

因管理着北京东、西城335条胡同约640万平方米的物业，占北京胡同物业市场超过30%的份额，市场称其为“胡同第一股”。

上市成绩：规模向上，利润向下

依托北京城建集团和住总集团融合发展的资源优势，京城佳业成立之初便拥有175个物业服务项目，服务面积近3000万平方米，服务范围覆盖国内9个省、自治区、直辖市的多个城市。

上市后，京城佳业的在管规模持续上台阶，服务面积从2020年末的2910万平方米逐年增长至2025年末的约4904万平方米，累计增幅约68%。

与此同时，在管结构也发生了积极变化。2024年末，该公司第三方在管面积首次超过关联方，达到2336万平方米，而来自城建集团体系内的面积为2251万平方米。此外在2025年新增全委项目中，第三方占比高达97.4%。

这意味着，京城佳业正在从一个“靠股东喂饭”的物企，转向具备独立外拓能力的主体。其服务业态上的突破也印证了这一点，医院物业从零起步，安贞医院通州院区、北京口腔医院新院区等三甲项目相继落地；高校、剧院场馆、轨道交通乃至机场后勤等领域也实现了“从0到1”的突破。

这五年来，京城佳业的营收曲线也随着在管面积稳步上升。2021-2025年实现总收入分别为12.25亿元、15.67亿元、18.29亿元、19.84亿元、22.92亿元，同比增速为12.3%、28%、16.7%、8.4%、15.5%，四年间收入翻了近一倍，且增速整体保持平稳。

不过，利润的走势与营收并不同步。2022年实现净利润1.15亿元，达到上市以来高点；2025年便降至约0.52亿元。

利润下滑的原因主要有三：一是为扩大市场份额加大物业管理项目的前期及品质维护投入，二是应收账款减值计提，三是箱式房租赁业务受市场需求变化影响，租赁单价显著下降，公司对相关设备确认了减值亏损。

其毛利率也从2021年22.3%的高点一路回落至2024年的17.9%。

经营基本面以外，京城佳业在资本市场中的表现也难言轻松。其上市发行价8.28港元/股，总市值约12.1亿港元。2026年11月11日，该公司股价报收1.995港元，区间跌幅达75.9%；同日总市值约2.93亿港元，累计蒸发75.8%。

五年时间，京城佳业完成了从集团内部物业公司到独立上市平台的转身，规模与收入翻倍、业态从住宅延伸至高校、医院、地铁与城市服务。

2026年上半年，该公司实现收入12.08亿元，同比增长15.5%；净利润2730万元，同比增长20.8%，盈利在连续两年下滑后重回增长轨道。

但行业整体进入低增速、低利润率阶段，这家“胡同第一股”如何守住在管规模的量、找回利润的质，将是下一个五年仍然要面对的问题。

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