一年前3.703亿元起拍，没人报名；一年后降到3.5179亿元，满打满算便宜不到2000万，一块171亩、曾要撑起防城港大型滨海综合体的地，又上了阿里拍卖。更扎眼的是，地主广西金狮城地产已经破产，项目2015年就停过工，地上那栋售楼部还要求竞买人无条件同意，在中区项目销售期间继续无偿给管理人用。降价幅度这么小，条件这么硬，这到底是卖地，还是卖一道复杂的算命题？

这块地不是突然冒出来的。它属于三顺·世纪大都会项目。原文里写得很清楚，项目规划用地约300亩，总建面超100万平方米，分东、中、西三区开发，计划做成防城港一个大型滨海城市综合体，住宅、小户型公寓、甲级写字楼、星级酒店、会所、大型购物中心都要装进去，商业面积约30万平方米，还曾计划引进万达广场。结果2015年资金链断裂，项目停工，成了防城港有名的烂尾楼盘。

2024年项目复工，改名防城港中昂·时代广场，但复工建设的主要是一期住宅部分。这次拍卖的是原项目东区用地，不是整个综合体，也不是已经复工的那一期。

标的本身不小。土地使用权面积114174.74平方米，约171亩，位于防城港市港口区北部湾大道与沙滩江湿地公园交汇处，在北部湾大道东侧，挨着沙滩江湿地公园，属于一线江景地块，一路之隔就是三顺·世纪大都会项目中区。用途写得很长：商务金融用地、娱乐用地、零售商业用地、其他商业服务业用地、餐饮用地、城镇住宅用地、旅馆用地。

住宅、商业、酒店、餐饮、娱乐都揉在一起，典型综合体用地。地上目前有一栋临时建筑物，就是三顺·世纪大都会的售楼部。拍卖条件里明确要求，竞买人须无条件同意，在“三顺·世纪大都会（中区）”项目销售期间，该临时建筑物由管理人继续无偿使用。买地的人得接受这个安排。

价格账面上看，二拍起拍价3.5179亿元，一拍是3.703亿元，降了约1851万元，降幅约5%。按171亩折算，起拍单价约205.7万元/亩。单看亩价，不算特别吓人，但问题卡在规划指标。拍卖信息里，容积率多少、住宅面积占比多少、商业面积占比多少，不清楚。商住用地的价值，不是只看亩数，得看计容建面和可售货值。

容积率2.0，计容建面约22.8万平方米，3.5179亿元摊下来，起始楼面价约1540元/平方米；容积率3.0，计容建面约34.3万平方米，起始楼面价约1026元/平方米。这只是算术示意，真算账得拿规划条件。住宅占比高，现金流相对好算；商业占比高，招商、运营、去化周期全压上来，30万平方米商业的体量不是小数目。

破产资产处置也不是普通卖地。广西金狮城地产已经破产，这次拍卖属于破产公司资产处置。竞买人面对的，不只是3.5亿元起拍价，还有土地权属是否干净、有没有抵押查封租赁占用、欠不欠土地出让金和税费、工程款怎么处理、原规划是否还有效、能不能调规、是不是净地交付、临时售楼部用到什么时候、与中区已复工一期怎么衔接。这些事项不会因为拍卖页面写了面积和起拍价就自动消失。烂尾项目的历史摆在那里，品牌信心、购房者预期、施工单位关系、债权人诉求，都会进入报价。

再看潜在买家。本地国企、城投平台有盘活片区和城市形象的动机，但也要算经济账；AMC擅长债务重组，通常还得找开发运营伙伴；品牌房企看住宅现金流，眼下投资普遍谨慎；纯商业运营商看滨水商业和湿地公园景观，单独拿地的概率不高。更现实的是联合体：国资加房企，或者AMC加代建加商业运营。拍卖公告的条件、规划指标、债务清单摆在这里，谁能把账算干净，谁才会报名。3.5179亿元只是门票，后面的隐性成本和时间成本，才是这块171亩江景地真正的价格。