小区大门改不改、怎么改，到底谁说了算？物业公司能不能以“妨害管理”为由，把业主刚装好的道闸一拆了之？

南门一封，北门一锁，

居民出行犯了难

天天小区（系化名）居民日常出行多由小区南门进出，北门铁门常年锁闭无人管护。前两年，因周边工程，小区南门道路施工临时封闭，原本顺畅的出行通道被拦断，闲置的北门却依旧紧锁。业主步行需绕行东门，车辆进出更为困难，老人、儿童出行尤为不便。

“南门走不了，北门又不给开，我们总不能天天绕圈子吧？”为破解出行困境，张某、马某等8户业主牵头征求邻里意见，提议改造开放北门、加装车辆道闸。该小区共有21户业主，其中16户同意该方案，同意人数及对应专有部分面积占比均超过法律规定的四分之三。很快，马某安排人员拆除北门铁门、安装道闸设备。

道闸安装完成11天后，物业公司自行将道闸拆除，并将铁门恢复原状。马某随即再次组织人员拆除铁门、重装道闸。冲突升级，此后双方多次协商无果，物业公司遂以妨害管理为由将8户牵头业主诉至江苏省淮安市淮安区人民法院，请求判令拆除道闸、恢复原状。

法庭上各执一词，

争议焦点指向“谁说了算”

法庭上，双方围绕业主改造北门、加装道闸是否合法，以及物业公司能否自行拆除等焦点问题展开辩论。

业主代表称，南门日常人流量、车流量较大，封闭后出行严重受阻，改造北门实属无奈之举；绝大多数业主都同意加装道闸方案，大家也同意道闸完工后交由物业统一管理，全程不增加物业额外成本。物业公司则坚持，业主未经同意擅自改造公共设施，破坏小区原有规划，扰乱物业服务秩序，必须恢复原状。

为弄清改装道闸的必要性，承办法官前往涉案小区实地勘察，天天小区南门因施工封闭，业主日常通行只能绕行东门，费时又费力；北门铁门长期锁闭失管，锁链锈迹斑斑，门体陈旧不堪，一旁已安装完毕的道闸系统运行正常。

“快两年了，南门一封，大家只能绕东门走，得多走十分钟，老人孩子苦不堪言。问题是谁也不知道南门到底封到什么时候，我们自己安道闸又不让，那怎么办？”走访中，业主们对物业的不作为怨声载道。法官仔细查看了小区的通道设置和道闸的运行情况，确认改造确系解决通行刚需。

法官说法：

物业职责是服务，不是管控

“物业服务企业的核心职责是服务而非管控。”承办法官表示，物业公司应当倾听业主真实诉求，正视居民实际困难，不能简单以“妨害管理”否定业主合法决定。该小区大门属于全体业主共有的公用设施，改造北门、加装道闸，是业主共同决定的重大事项。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当由业主共同决定，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。经核算，该小区同意改造的业主人数和专有部分面积占比，均超过法律规定的四分之三，程序合法，该决定对全体业主具有约束力。物业公司应尊重业主共同管理权，不能以“妨害管理”为由擅自拆除。若认为改造影响管理或存在安全隐患，应通过合法途径主张，而非自行强制恢复。法院经审理后判决驳回物业公司要求业主拆除道闸并将小区大门恢复原状的诉请求。

案件审结后，法院向辖区物业企业发出司法建议，建议其规范公共设施管理流程，建立业主重大事项沟通协商机制。对于业主依法共同决定改造公共设施的，物业公司应积极配合，不得擅自拆除。物业公司向法院回函表示，已收悉法院司法建议，今后对业主依法议定的公共设施改造予以积极配合，不擅自拆除。如有异议，将通过合法途径处理，切实规范物业服务工作。

如今，不少小区在改造公共设施前，都会主动履行表决程序、和物业提前对接。业主依法行权、物业依法服务的共识，正在一个个小区落地生根。

来源：江苏高院微信公众号

作者：赵   晗（淮安中院宣传科）

         卢进营（淮安区法院审管办）

        朱瑞雪（淮安区法院民一庭）