11月12日，阿里拍卖上有一场不太起眼的竞价。

玉林市城西开发区新民路17号，一栋6层天地楼，起拍价90万。

没多久，5个人报名，73轮加价，落槌价是137万。

比起步拍，多了47万。

这栋楼不算新。 建成于1995年左右，到今年31年楼龄。 砖混结构，装修普通，一楼是个铺面，楼顶还架着光伏板，屋面租给了别人做发电站。

看着像老街里最常见那一类房子。

建筑面积521.79平方米，土地使用权面积91.44平方米。

按137万成交价摊下来，单价2626元/平方米。

这个价格摆在玉林法拍市场，第一眼确实像捡漏。

房子的一楼是铺面，临新民路，城西片区。 附近有城西综合市场、玉林市第二人民医院西院区，买菜、看病都近。

6层的格局也实在：

1楼厨卫加一间房加铺面；2到4楼每层两房一厨一卫；5楼三房一厅一厨一卫；6楼有卫生间、杂物间和露台。

一家人住，或者分层出租，都使得上劲。

楼顶光伏也有人喜欢，稳定有一点租金。 也有人嫌吵、嫌漏水隐患，这个看各人。

真正让懂行的人停一下的是两件事。

第一件，证不全。

证载建筑面积只有181.3平方米。

剩下的340.49平方米，没办证。

也就是说，一楼二楼有证，上面三四五六层，属于未登记面积。

这种老房子，上世纪九十年代自建的多，没证不稀奇，平时住着问题不大。 但过户的时候，有证的部分能走登记，没证的部分过不去。

以后要是抵押、继承、拆迁谈补偿，没证面积会一直是个悬着的问号。

第二件，地是划拨的。

不是国有出让土地，没缴过土地出让金。

按玉林这边的操作，法拍成交后，土地从划拨转出让，这笔钱通常由买受人补。

91.44平方米占地，属于小宗地，具体按基准地价和评估值算，金额得去自然资源局窗口预核，拍卖公告里不会替你包好。

所以137万只是举牌价。

落地还要叠三笔：

土地出让金；

无证部分后续如果补证、整改、鉴定的费用；

31年老楼本身的翻新和维护成本。

把有证面积单独算一遍，181.3平方米摊137万，单价差不多7556元/平方米。

同一个房子，两套账。

一套按总面积摊，显得便宜；一套按能过户面积摊，并不低。

那为什么还有5个人抢？

城西这一片，临街天地楼本来就不多。 一楼铺面能收租，楼上自住，楼顶再有点光伏收益，现金流是看得见的。

90万起拍的门槛不高，大家赌的是位置和改造空间，不是赌产权完美。

玉林另一套美林商业街的天地楼，4层、建面按总价摊下来接近4929元/平方米，出让地、产权清楚，挂牌价就高一大截。

城站路之前有套自建房，也是划拨加无证，一拍冷场，二拍才132.5万成交。

市场其实分得很细：

产权干净的，贵得有理；

产权有窟窿的，举牌前先算账。

这栋新民路17号，吸引人的从来不是“便宜”，是“低门槛进场”。

进场之后，麻烦和机会是同一条路。

买法拍天地楼，别只问总价。

先问三句：

证载多少平？

土地划不划拨？

没证的那部分，能不能补、愿不愿补？

拍卖页面再漂亮，也替代不了去不动产登记中心查一次档案。

137万落槌那一刻，热闹归热闹。

买家接下来要跑的部门，比举牌那十分钟长得多。