近日，据媒体报道，自2026年5月起，贵州黔西市百理城小区7栋的多位业主陆续反映，家中墙面接连出现开裂。

该小区收房仅三年，业主们质疑，开裂问题可能与楼栋负层一位业主王某私自开挖地下空间有关——业主拍摄的视频显示，王某在楼栋回填层开挖了近三十平方米区域，同时将7栋负三楼近一千平方米的预留空腔全部打通。

截至目前，这一质疑尚未得到专业鉴定证实。据物业管理方介绍，已第一时间将情况向当地住建部门上报。

那么，私自打通地下空腔触碰了哪些法律红线？造成的损失谁来负责？物业公司能以“无执法权”为由免责吗？一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京大成律师事务所高级合伙人苗全军律师的专业解读！

苗全军：一楼的地下空间，不是私有部分，业主无权擅自占有、开挖、处置。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确把“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”列为业主共有部分。业主只对不动产权属证书记载的门面享有专有所有权，门面后方的小区预留空腔、回填层、下层空腔，以及地基、基础、挡土墙、承重钢筋横梁，均不属于其专有部分。

即便是业主专有部分内，权利也有法定边界。根据民法典，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。同时，建筑法第四十九条、《建设工程质量管理条例》第十五条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，施工前须委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工；房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

苗全军：日常生活中，业主私挖地下空间，如尚未造成严重后果，但有鉴定意见显示其行为已经给周边公共安全带来了危险，危害了不特定多数人的生命、健康和公私财产的安全，就可能构成以危险方法危害公共安全罪，根据刑法第一百一十四条规定，可能被判处三年以上十年以下有期徒刑。

若业主私自组织、雇佣施工队开挖地下室，切断承重钢筋、打通地下空腔，施工过程中无规划、无设计、找无资质人员施工，则违反了安全规范，若发生坍塌或人员死亡等结果，则构成重大责任事故罪。

我国刑法第一百三十四条规定重大责任事故罪：“在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。”最高人民法院、最高人民检察院《关于办理危害生产安全刑事案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，“造成死亡一人以上，或者重伤三人以上或造成直接经济损失一百万元以上的属于造成严重后果，对相关责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役”；第七条规定“死亡多人属于情节特别恶劣，处三到七年有期徒刑”。

苗全军：私挖的业主是第一责任人，实际施工的组织者与施工人员按共同侵权或各自过错承担相应责任；物业公司在未尽义务范围内承担相应责任。

根据民法典第一千一百九十三条：“承揽人在完成工作过程中造成第三人损害或者自己损害的，定作人不承担侵权责任。但是，定作人对定作、指示或者选任有过错的，应当承担相应的责任。”若业主明知要切断钢筋、锯断横梁、在挡土墙开门洞，且未取得设计方案、未办理审批，仍指示施工并选任施工队伍，属于典型的“定作、指示、选任”三重过错，须自行担责。若是个人劳务关系，根据民法典第一千一百九十二条规定，由接受劳务一方承担侵权责任，之后可向存在故意或重大过失的提供劳务一方追偿。

同时，根据民法典第一千一百六十八条规定，二人以上共同实施侵权行为造成他人损害的，应当承担连带责任；分别实施侵权行为造成同一损害、能确定责任大小的，依据第一千一百七十二条各自承担相应责任，难以确定责任大小的，则平均承担。施工方明知无设计方案、无审批仍切割承重结构，本身存在独立过错。行政责任上，《建设工程质量管理条例》第六十九条第一款前段对“没有设计方案擅自施工”的建设单位另设50万元至100万元罚款；施工人员、装修企业还可能依照《住宅室内装饰装修管理办法》第四十一条规定承担相应责任。

民事诉讼一般适用“谁主张、谁举证”原则，受损业主需以房屋安全鉴定意见、结构损伤检测、裂缝成因分析等材料，证明“私挖、结构损伤、墙面开裂”的因果关系及原因力大小，必要时可申请法院委托司法鉴定。

苗全军：物业公司不能当然免责。根据民法典第九百四十二条、第九百四十五条及《物业管理条例》第四十五条、第五十二条等相关规定，“无执法权”只说明物业公司无权自行强制拆除、罚款、强制停工，但不能免除法律规定和物业服务合同赋予的巡查发现、即时制止、及时报告、协助处理、合理保护业主安全等义务。若物业公司未履行这些基本义务，导致业主私挖地下室的行为持续，进而造成楼栋墙体开裂等严重后果，可认定其未尽监督管理责任及履行服务合同义务，因此导致相关业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的赔偿或违约责任。具体承担多大责任，取决于其履职是否及时、有效、形成闭环，按过错程度大小予以认定。

物业公司若能举证证明已建立并执行装修巡查制度、发现违规行为即书面制止并留痕、制止无效后及时向有关部门报告并协助处理、采取了阻止施工材料及人员进入等合理措施，且损害完全由业主夜间突击施工等难以预见的故意行为造成，可认定其已尽合理管理义务，从而减轻或免除责任。仅“下过一次通知”“报过一次”，不足以构成完整的免责。