文|西安进深 肃博

西安楼市新政细则落地：8.28以后新拿地的项目，楼盖到封顶才能卖，还鼓励直接卖现房。

中海9月2日抢下的那宗曲江地，却未必适用这一条。

这块地的出让公告，7月31日就挂出来了，比政策划断点早了28天。按细则的说法，8月28日当天正在挂牌、还没批规划证的项目属于「在途」——原则上按新规办，但报备之后，2027年底前还能按老规矩申请预售。

这宗地到底归哪一档，曲江和市住建还没给口径。

倒是两个日子已经排定了：11月16日，1272.5万元在建工程费缴款到期；11月17日，交地。

华润把户型都定好了，中海举了24次牌

9月2日那场土拍，7宗地里只有1宗溢价，5宗底价，1宗取消。溢价的这宗，华润、中海、金茂三家央企举了24轮，中海以8.045亿元拿下，溢价率40.03%，楼面价15067元/㎡。

地块在曲江CCBD北区，往西紧挨着西安万象城，北边是华润悦玺、南边是华润悦府，东边隔条路是曲江国际会议中心。华润从2017年起就在这片做悦玺、悦府、万象城，业内传连户型都提前研究好了，就等落槌。结果被中海截了胡。

净用地32.037亩、21357.72㎡。7月22日调规前，它是商务金融用地，容积率≤4.0，规划150米的曲江会展文化艺术展览中心；改成二类住宅后，容积率降到1.2—2.5，建筑密度≤25%、绿地率≥35%，地上计容建面25630—53395㎡，住宅23740—51505㎡，另有1890㎡配建，含240㎡零售商业。

中海为什么非要这块地？算两笔账就明白。

第一笔，8月26日中期业绩会上，颜建国把全年购地额度定在800亿—1000亿元。而前八个月，中海权益拿地才376亿元，2025年同期是542亿元。

第二笔，2025年，中海在西安的在售项目只剩锦业元晟。曲江对中海而言并不是新战场，铂宫、御湖、碧林湾都在。13年了，「一个曲江，半壁中海」的客群和口碑还在，只缺一块新地。

地是密的，账允许吗？

改完规划，这块32亩的地，容积率1.2—2.5。

容积率是什么？一块地上，允许盖出「地的面积」几倍的房子。2.5，就是最多盖2.5倍；1.2，就是只盖1.2倍。数字越小，楼越矮、越稀，住着越舒服——这就是开发商爱讲的「低密」。

看着像道选择题：想住得舒服就做1.2，想多卖钱就做2.5。

但地价是死的：8.045亿元，已经付了。

按最多能盖的5.34万㎡摊，每平米地价15067元。按最少的2.56万㎡摊，每平米地价直接跳到31389元——光地价，就比旁边华润悦玺、悦府实际卖出来的价格还贵。

所以1.2，不是一个选项。规划条件里写着「可以低密」，成本表里写着「低密不起」。这块地要尽量往2.5做。

往2.5做，是什么样子？这块地房子落地最多占5339㎡（约8亩），把5.34万㎡的面积摊上去，平均10层的小高层正好。想全做6层洋房？需要的占地超了上限三分之二，排不下。再扣掉楼与楼之间日照、退距的硬要求，实际上就是「小高层为主、捎带几栋矮的」——高低配。

想卖多贵？先看旁边华润卖多少

这块地最直接的参照，是隔壁两个华润的盘。

先看过去一年它们怎么走的。

华润·悦玺，2025年12月还挂着约3.1万元/㎡，开年连跌两个月，2月就掉到2.8万附近，之后在2.7万—2.85万之间低位震荡，11月约2.78万元/㎡——一年跌了一成。

华润置地悦府慢半拍：年初约3.25万元/㎡，撑到4月才松动，5月跌破3.05万，11月约2.91万元/㎡——也跌了一成。

同期，曲江新区整体从2.15万跌到2.0万，跌幅7%。片区在跌，这两个盘跌得更快。

真实成交更低。克而瑞的网签口径：悦府2026年5月约29397元/㎡，悦玺2026年7月约23473元/㎡。

同一个开发商、隔一条路、同一年，差出近6000元——这个差额多半出在样本上，二手网签一个月只有个位数，一两套低楼层就能把均价拽下来。但方向不含糊：成交比挂牌还低。悦府去年12月成交过一套175㎡四室，挂牌470万元，砍了35万元，435万元成交，单价2.4万元/㎡，是最直观的一次。

再看成本这一头。楼面价15067元，加上盖房、装修、园林，本地公开测算的刚性成本约2.3万—2.4万元/㎡，保本价约2.85万元/㎡。

把这个数摆到隔壁的价签旁边：

保本价 2.85万元/㎡ VS 隔壁价签

四个数，两个方向。跟悦玺比，保本价还站得住；跟悦府比，保本价只够摸到成本线。中海将来要卖的，是悦府这一档，还是悦玺这一档？

还有一个算术要对上：220㎡的大平层，按2.5万元/㎡卖，总价550万元。想进600万—800万元的段位，单价得做到2.73万—3.64万元/㎡。2.73万，在悦府现在的挂牌价下方；3.64万，比悦府一年前的挂牌价还高4000元。这个价，隔壁给不了支撑。

楼没封顶，一分钱房款进不来

这块地还有个隐形的紧箍咒：钱什么时候能回来。

新政之后的时间表是这样：楼封顶之前，只能办手续——土地证、规划证、施工证，一分钱进不来；封顶之后，才能申请卖房；就算卖出去了，房款进的是监管账户，不能随便动；买房人办按揭，银行要等房子竣工验收之后才放款——那部分钱（改善盘里通常是大头）也要等交房才到账。

钱先出去，后回来，中间隔着好几年。

先出去的钱，除了8.045亿地价，还有一串：地上那个撂了十年的大坑是前业主留下的，按现状接手，要另付1272.5万元买下这些「半成品」，11月16日前缴清；北侧一条7.194亩的市政路，要自己出钱修完；买地的钱不许找银行借、不许找上下游垫。

最特别的一条：土地款里，必须有不低于3000万美元用外汇交。交完5天内要和曲江签外资监管协议，逾期不签，地白拍。

工商信息里有个耐人寻味的细节：中海的西安项目公司，9月11日把注册资本从300万美元加到3300万美元——恰好加了3000万美元，时间正好夹在9月2日拍地、9月17日签约之间。

母公司把钱以增资名义打进来，再拿去交那笔美元土地款，两边正好对上。这样一来，曲江还多了一笔「外资到位」的成绩。这笔增资和美元缴款是不是同一笔钱，公开信息查不到，只能说时间金额都严丝合缝。

有意思的是，同一批出让的另一块地，反而要求买家「不能有涉外背景」。一个非外汇不可，一个外资不许碰——这些条款，都是逐宗设计好的。

等一张总平面图

到今天，这块地没有案名、没有总平面图、没有规划许可证。第三方工程库里还标着「立项」，预计2027年四季度开工；合同约定2027年11月17日开工、2030年11月16日竣工。

市面上已经有自媒体断言「必然是220—260㎡纯大平层」，但也先别急着信。

中海今年在西安的另一道题倒是交卷了：4月20日在高新CID拿的地，17.215亿元，案名中海·瑞文熙和，15栋里13栋是小高层，102—165㎡。62轮竞价、溢价21.53%，比曲江这块冷静多了。

强排图还没出，账已经先出了：这块地只能往2.5靠。至于靠到哪一步，等一张总平面图。

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