环比涨了，同比还在跌，一套100万的房子，5年后到底还能值多少，答案不在那个单月的小数点里。

国家统计局发布的9月70城房价数据中，一线城市新房价格环比上涨了0.1%，上海、广州、深圳分别上涨了0.2%、0.2%、0.3%，北京则下降了0.2%；一线二手房环比上涨了0.2%，已经连续7个月上涨。光看环比，好像稳住了。

但是同比一翻，画面马上不一样。9月份一线新房价格同比仍然下降0.5%，二手房同比下降1.5%；二线、三线新房同比降幅分别是2.4%和3.9%。环比是跟8月比，同比是跟一年前比。环比转正只说明没有再继续往下掉，离回到一年前的位置还差一截。

到了10月，企稳又出现反复。10月70城新房价格环比下跌0.5%，跌幅比9月扩大0.1个百分点，三四线城市是主要拖累。所以9月份那点环比微涨，也不足以把“止跌”两个字坐实。

真正改写的是“旧房子值多少钱”，不是房价的涨跌，而是新房本身在换代。

2025年5月1日住建部发布的住宅项目规范正式实施。阳台的计容规则变更为总面积不大于户型建筑面积10%且不大于16平方米，进深不超过1.8米，可以按一半面积计入容积率，而旧规的阳台上限是8平方米。规则一松，开发商的动力跟着变。上海浦东一个按新规建设的楼盘，实际得房率达到了95%以上。

深圳对比更加直接，旧规产品得房率一般在75%左右，2026年入市的新规产品多数超过90%。同样的总价，新规房的实得面积会比旧规房多出一截。中指研究院报告中提到的“新规项目凭借高得房率和设计优势快速抢占市场”，同板块旧规产品去化分化明显，旧库存要靠梯度降价、送车位送装修等手段才能出清。

对手手里那套100万旧房子的含义就是对手不但是隔壁小区降价的二手房，还有同板块得房率更高、户型更新的新房。买家一旦学会用实得单价比价，旧规房源在议价上就多让了一步。房龄不大但是得房率在75%左右的“伪次新”，处境更加尴尬，社区不差但是同样的建筑面积，实得面积比新规盘少了一截。

另一个被忽视的参照系就是二手房在市场中的位置发生了变化。

2026年1-8月全国二手房交易网签面积为5.49亿平方米，比去年同期增长10.6%；新建商品房销售面积同比下降12.1%。二手房交易占比达到52.4%，上半年第一次超过新房。市场主要交易方向已经从“买新房等升值”转为存量房之间的流转。

但是二手房交易总量增加并不等于每一套都容易出售。截止到6月底，8个重点城市二手房挂牌量比历史高点减少了28万套，降幅约为19%。一线城市的9月末挂牌量比4月末减少1.35万套，供需两端同时收缩，才使环比企稳得以维持。如果一套房子所在片区挂牌量还在上涨，成交周期就会越来越长，账面上的100万元就要打一个流动性折扣来理解。

回到那100万。5年后的数字，不由某一个全国平均涨跌幅决定，而是被两个条件卡住。

第一，片区里有没有真实的交易在发生。有人看、有人还价、有人最终签约，账面估值才有意义。核心城市里地段和配套都站得住的房源流通性明显强于其他片区，失去交易流动性的片区挂牌价和能拿回来的钱是两回事。

第二，房子本身在“好房子”的参照下还站不站得住。 新规实施还不到两年，产品代际差对旧库存的挤压已经在同板块内制造出去化分化。5年时间，足够一批得房率高、设计更新的房源进入二手市场，到那时候旧房子面对的竞争比现在更激烈。

5年后那100万还能换回多少，不取决于房价单月是涨0.1%还是跌0.5%，而取决于同一笔账面资产，在所在片区的成交活跃度，以及房子本身跟新一代产品之间还剩多少差距。这两件事比任何一次环比波动都直接决定一套房子的变现能力。

申明：本文只是观点和信息的整理，并不表示任何立场和事实性、投资性等参考、建议。如果有侵权或者其他问题，请联系下架删除。