近日，南宁市精通瑞城小区业主和物业服务公司，因为地面停车位的归属和收益问题引发争议。物业服务公司表示，购房合同写明地面车位归其所有；业主则认为，地面车位设置在小区公共区域，应当属于全体业主共有。有意思的是，双方均引用民法典第二百七十五条作为维权依据，却都得出车位归自己的结论。

物业公司：车位归属明确

11月11日，南国早报全媒体记者从南宁市不动产登记中心和南宁市城建档案馆了解到，精通瑞城小区地面规划的车位共计200个，均没有产权登记记录。该小区交付后，公共收益长期为负数，一直被业主诟病。近期，业主得知小区将在地面车位安装充电桩，再次引发了大家对公共收益的关注和争论。

该小区物业服务公司——桂林精通壹零壹物业服务有限公司南宁分公司（下称“精通物业”）相关负责人拿出的购房合同附件中约定，该房屋所在项目中规划的所有地上车位（库）、地下车位（库）等，均没有列入房屋共有共用部位和共有共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位（库）、地下车位（库）等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。“这个是每名业主购房时所签订的购房合同里面的相关条款，这个合同都是在政府相关部门备案的。”该负责人说。

业主与开发商签订的购房合同附件中，关于地面车位归属和收益的约定。

再者，依照民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该负责人明确表示，依照上述法条，这些地面车位建设之初就是规划好的，“归属是清晰的”。

另外，小区的公共收益已按照相关部门的要求，每季度张贴公示一个月，并上传到南宁市住建局网上平台。

业主：合同是“霸王条款”

10月22日，记者在该小区看到，小区正门岗亭设施缺失，门扇、顶棚等部件破损，该空间一角被改作物业办公点，堆放着不少资料。一名业主代表告诉记者，小区地面车位停车收费、泳池经营等项目产生的公共收益去向不明。

小区正门顶部破损。

小区正门的门窗缺失。

更令业主不满的是购房合同中的有关条款。业主认为，合同中将车位、泳池产权与收益划归开发商的条款属于霸王条款，和民法典相关规定冲突。“按照民法典第二百七十五条规定，占用业主共有道路或者共有场地划定的车位，应当属于全体业主共有。难道开发商通过购房合同（约定），就能剥夺全体业主的法定权利？”

小区地面停车位上的经营性充电桩。

同一条法条两种解读

各方说法不一

为什么依据同一法条，两方都得出车位归自己的解读？

广西民族大学法学院副教授‌蒋鸣湄长期研究社区治理与物业管理，她认为，车位归属的关键因素要看规划是否将地面计入了公摊，如果计入公摊，那就是业主共有；如果未计入公摊，规划了建设专属产权的车位，那应当归开发商所有。结合合同表述中“地上车位、地下车位（库），均没有列入房屋共有共用部位和共有共用房屋的分摊面积范围内”的约定，她判断地面车位属开发商。

而参与广西物业管理条例制定的律师粟勤生认为，合同附件中的内容是开发商书写，业主无法参与，且广西各地判决结论也不统一，因此他更倾向地面车位归业主共有。

“司法实践中，判断地面车位归属的核心标准，是车位能不能办理独立产权登记。”记者就此致电12348全国公共法律服务热线，12348专业律师介绍，属于业主共有的常见情形有：地面车位无法办理独立产权登记；车位未计入容积率；占用业主共有道路、绿地、其他公共场地；开发商无额外建设成本投入。律师根据此案例中的几个特征，再结合最高人民法院相关判例，认为不能办理产权登记的地面车位，不属于建筑物专有部分，一般认定车位属于全体业主共有。即便购房合同写明车位归开发商，该约定条款因违反法律强制性规定，应属无效。