又一家业委会，续聘条件苛刻，华润物业不接受，即将撤场

一个2023年才交付的新小区，物业费从每平方米每月2.65元降到2.40元，再让物业公司自掏30万元改造小区。华润旗下的万象润悦物业没有还价，直接发函：2026年11月30日撤场。

这个小区是苏州相城区的星辰四季花园，总建筑面积约12万平方米，住宅面积约8万平方米。万象润悦在告知函里写的原因很直接：进驻以来长期收不抵支，业委会提出的降费、公共能耗并入单价、带资改造三项叠加，会让亏损进一步扩大。

单看“降两毛五”不算激烈。但原来的收费方式是住宅2.65元/平方米/月，另外按户收取500元代收代交费。业委会给出的续聘条件是住宅2.40元/平方米/月，并且这2.40元里要包含原来那500元。也就是说，物业每户每月实际少收的不只是0.25元乘以面积，还要把原先单独覆盖公共能耗等成本的500元一起兜进单价里。再加上不低于30万元的带资投入，进场前先垫一笔现金，进场后收入基数又被压低。

对于本来就“长期收不抵支”的项目来说，这不是少赚一点，是续聘合同一签，亏损就被锁死了。

万象润悦的选择也不是单个项目上的情绪反应。2026年4月，其扬州分公司宣布7月31日退出嘉誉风华苑，原因是业主累计欠缴物业费约326.85万元，项目持续亏损；盐城中南世纪城康城项目970户业主累计欠费573.74万元，占总户数60.1%，润悦盐城分公司定于2026年10月31日撤场；武汉中南云城同样在9月底退出。央企背景的物业公司正在重新筛选项目，亏损项目不再无条件扛下去。

放到整个行业看，撤场已经是头部企业的主动经营动作，而不只是被业主“赶走”。中指研究院监测显示，2026上半年全国35个主要城市因矛盾导致的住宅项目撤场案例达110个，较去年同期显著增长，其中主动撤场占比约八成；从撤出主体看，品牌物业的撤场比例近六成。百强企业整体平均物业费收缴率已经从2021年的94.23%降至2025年的87.32%，住宅业态更低，2025年约为82.67%。收入端在降价，收缴端在漏水，带资又要求企业先垫钱，头部公司开始用项目筛选机制来止损。

业委会开出这样的条件，在苏州本地也有参照。和岸花园的前期物业永升服务为了续聘，把精装小高层物业费从2.61元降到1.80元，且1.80元已含公共能耗费，并承诺带资50万元用于品质提升，最终仍未被业主大会续聘。太仓伴湖雅苑解聘前期物业后重新招标，物业费从2.34元降至1.40元，降幅超过40%。湖西玲珑花园万科物业将高层物业费从3.65元下调至2.59元，降幅约29%。周边小区能谈出更低的价格和带资条件，业委会拿着这些案例去谈，2.40元含代收代交费加带资30万元，在苏州不算最激进的开价。

但“别人能接”不等于“这个项目算得平”。

物业公司的成本大头是人力、电梯维保、公共能耗和设施维护，这些开支不会因为物业费单价下调而自动等比例减少。中指研究院研究副总监彭雨曾表示，对单个物业项目而言，85%的收缴率是盈亏平衡线，80%到85%之间属于盈亏临界区间，低于60%则大概率面临深度亏损。如果新物业以更低的收费和带资条件接手，收入基数缩小后，能投入的保洁频次、维保密度和人员配置也会相应压缩。服务品质是否还能维持原来的水平，是续聘谈判之外更实际的问题。

星辰四季花园的业委会目前仍在履职，新物业选聘也在推进中。比起一些小区在原物业撤场后陷入管理真空，程序上的衔接是一种进步。但合同签下来之后，业主真正要面对的，是一份低价合同能买到什么样的服务。物业费并非越低越好，能让质价对得上，才是长期能运转下去的条件。

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