又一家民企逆势拿地，老板亲自跑一线

10月28日，常州集中出让18宗涉宅用地，总成交63.46亿元。其中16宗底价成交，拿地方是各区域城投公司；仅有的两宗溢价地块，被同一家本土民企——常州嘉宏房地产开发有限公司拿走。

在民营房企普遍收缩的常州土地市场，这个画面本身就有反差。更值得算一笔账的，是嘉宏拿地的节奏，和它自己卖房的节奏之间的差距。

嘉宏在拿地当日下午发布的喜报中透露，从2025年7月至今，公司共计获取6宗土地，累计支出29.24亿元。仅2026年内，嘉宏就已拿下四宗地，合计花费13.87亿元。而2025年全年，嘉宏在常州的全口径销售额是21.5亿元，比2021年高峰时的87.23亿元缩水了约75%。

四宗地的支出，已经超过上年全年销售额的六成。如果只看2026年1—8月，克而瑞常州统计的嘉宏操盘销售额为8.81亿元，排在常州房企第三位。拿地花出去的钱，跑在了销售回款前面。

钱从哪来，是这家非上市房企没有公开回答、但市场绕不开的问题。

销售回款是基本盘，但今年回款显然覆盖不了拿地支出。嘉宏还有商业、物业和酒店板块：商业“星光”系在常州乡镇有一定基础，物业在管面积超过500万平方米，酒店与雅高合作运营美爵，另有温德姆特许经营项目。这些业务能提供现金流，但规模有限，不足以成为拿地的主力资金来源。剩下的缺口，大概率要靠外部融资和拿地合作方来分担。

10月28日拿下的新北恒力机械地块，就是一个观察样本。这宗地由嘉宏与常州坤方建设联合竞得，总价2.86亿元，楼面价8706元/平方米，溢价率4.37%。坤方建设是新北区属国有独资企业，定位偏向区域开发平台，并非市场化房企。业内普遍预期嘉宏将主导项目开发，但权益占比和操盘分工并未获得官方确认。嘉宏在这宗地上的实际出资额，可能低于账面总价。

嘉宏敢于在此时加仓，和常州土地供应的变化有直接关系。

2026年常州住宅用地计划供应约1800亩，较2023年的2800亩、2024年的2200亩继续收缩，供地逻辑转向核心区低密宅地，容积率普遍低于1.5。嘉宏3月拿下的新北香树湾酒店地块，容积率仅1.05；10月28日拿下的紫荆公园东侧地块，容积率同样是1.05。地价门槛降了，容积率低了，产品可以做叠墅和联排，面向的是常州改善型市场。

嘉宏对外宣传中常引用克而瑞统计，称2020—2025年常州千万级住宅成交中，其高端产品线市占率较高。这条产品线能不能持续快速去化，直接决定拿地投入能不能通过销售回流转起来。

一个可对照的观察点是山和风华。2026年5月，该项目成交均价为23718元/平方米，是天宁区当月普通住宅成交均价最高的楼盘。这个价格在新房备案口径下站住了，但新房成交价反映的是当期签约情况，不等于项目整体去化速度，也不等于二手市场对同等产品的接受度。高端改善盘真正的考验，往往在交付之后。

嘉宏的模式还有一层特殊性。创始人刘康既是董事长也是总裁，在公开分享中说过“每一个项目我都亲力亲为、了如指掌”。决策链条短，产品定制化程度高，这是它能做区域改善路线的基础。同一枚硬币的另一面是职业经理人空间有限。据行业人事信息，嘉宏的总裁、营销总经理、人力总经理岗位在2022年之后更换频繁，多数外来高管任职不满一年。老板拍板保证了方向集中，也压缩了组织分工的弹性。

销售额从高峰回落，拿地支出却接近上年销售额的七成，现金流安全垫在变薄，这是嘉宏逆势加仓最实在的约束条件。它押注的不是常州楼市整体回暖，而是核心区低密改善产品还有一群愿意买单的人。这个判断能不能成立，接下来要看的是万流一源、山和风华这类项目的实际去化节奏，以及合作方和融资渠道还能不能继续把缺口填上。

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