曾一房难求，杭州一精装中式合院8.87万元/㎡成交，但不含地下室

位于杭州西溪湿地边上的西溪云庐（备案名：桂隐云庐），是绿城“云庐系”的标杆之作，该项目作为主城区稀缺的纯低密次新豪宅，当初新房销售时一房难求，其成交动态也是高端二手房市场的风向标。

11月1日，西溪云庐一套建筑面积269.39m²的中式合院房源法拍。该房源独立围墙、外墙真石漆饰面，木质院门密码开锁，造型石窗，仿古走廊，建成年份为2019年，建筑物总层数为3层，拍卖对象位于地上第1- 3层，内部独立电梯和楼梯，南北朝向，中间套。房子室内整体格局为4室1厅1厨4卫1衣帽间（客餐厅一体），卫生间三明一暗，开发商精装修交付，全屋安装中央空调。从法拍页面实景图来看，该房源处于空置状态，无入住痕迹。

不过值得注意的是，拍卖页面有一句特别提醒：该不动产配套建有地下室，所有权人未向开发企业购置该地下室，权属资料上无该地下室相关信息，本次拍卖标的物不包括地下室。

也就是说，竞买人拍下这套房子后，若想拥有房子地下室的完整使用权，还需向开发商另外购买地下室的权属。

尽管如此，这套西溪云庐中式合院还是吸引了3人报名，经过34轮竞价后，最终以2390万元成交，折合单价约8.87万元。

2022年1月，西溪云庐曾经有一套叠墅房源法拍，当时，这套建筑面积213.95m²的上叠法拍房（含两个车位）以约1808万元成交，折合单价8.45万元。

两者对比，这套中式合院的价格无疑极具性价比。

据悉，西溪云庐合院分成毛坯和精装修，南区是105套毛坯合院，北区是43套精装修合院，精装标准约7000元/㎡。按照不同的地段，开盘时一房一价，合院大约2000多万元起步，有些位置好面积大的，开盘价就要4000多万元一套。

西溪云庐交付后，2023年那阵子，其合院产品的二手房成交价大多在3000万元以上。去年，蒋村低密地块刷新杭州土拍楼面价最高纪录后，西溪云庐一套310㎡的合院以约4800万元成交，折合单价超过了15万元/㎡，不过该房源带约350㎡的地下室。

目前，小区二手房市场呈现“低成交、高挂牌”的博弈态势，部分合院挂牌价仍维持在3000万—5000万元，折射出业主对核心资产的坚守心态。

这套西溪云庐中式合院法拍房的成交，证明杭州高端低密资产仍有需求托底，但成交的关键取决于价格是否回归买家心理区间。对业主而言，稀缺性已难完全对冲下行周期压力；对买家而言，法拍虽具价格优势，但产权、税费及交付等隐性成本仍需审慎评估。

2026年以来，杭州二手房市场整体呈现“量升价稳、结构分化”特征。9月市区成交量虽创近六年同期新高，但价格端依然承压，环比、同比均呈跌势。10月房贷贴息政策虽有效激活了150万元以内的刚需市场，但高端改善与豪宅板块并未迎来同步回暖，市场温差明显。

当前杭州二手房挂牌量高企，即便是核心区优质资产，也普遍进入了“以价换量”的务实阶段。法拍市场亦呈现出“量升价降”趋势，多数房源成交价低于评估价，买方议价空间显著扩大。