7.79 亿拿下 7 宗 TOD！粤东城际铺轨，三四线城市做 TOD 是赌局吗？

汕头已经成功出让7宗TOD用地，总成交额超过7.79亿元，金凤半岛工地的打桩声从早晨一直持续到傍晚。这是汕头第一个TOD项目，去年11月启动后，正从图纸走向地面。金凤半岛地块面积5524.11平方米，总投资约22307.06万元，现场已经有打桩机在作业。对于住在附近的居民来说，这种声音并不陌生。城市开发到了这个阶段，工地上的动静往往比任何规划文本都更有说服力。

合群天睿轩在一中旁边，实用土地面积7015.45平方米，总建筑面积约36545.74平方米，规划180套住宅，总投资约3.7亿元，已经拿到建规证。这个项目体量不大，在汕头的住宅市场里属于常见的规模。合群地产是本地民营企业，在汕头深耕多年，拿下这个站点周边的合作机会，说明企业对资金周转和销售节奏有自己的判断。

龙湖附中站附近的天序书院，总投资23.81亿元，由中国五冶负责施工，招商建管和招商蛇口东莞公司参与代建和运营。00306地块面积35亩，现场已经开工建设。这种央企代建加运营的模式，在汕头的TOD开发里不是孤例。做建材生意的老张提到，央企操盘的项目付款周期较长，但可靠性高，当地不少供应商都在关注这些工地。资金回款速度慢，对一些小商户来说需要垫资能力，但换来的是一种相对稳定的业务来源。

澄海隆都车站的定位是潮侨商贸文化旅游综合服务中心，面积约6133平方米，计划2027年4月开工，2030年4月完工。隆都镇是典型的侨乡，选择这个定位和当地的人口结构、文化基础有关。它不是单纯盖一个车站，而是把站点和周边的商贸文旅功能放在一起考虑。

外砂站位于汕汾路和外砂迎宾路段内西北角，占地3424.84平方米，总造价约1.37亿元。目前建设工程规划许可证的办理已经进入最后阶段，预计2027年1月开工。这个站点的体量相对小一些，但从规划到施工的推进节奏没有停下来。

龙湖站TOD项目是这批地块里体量最大的，规划用地超过3万平方米，总建筑面积约3.64万平方米，总投资38240.49万元，计划2026年12月开工。它的定位是汽车主题商业综合体。在TOD项目里做汽车主题并不常见，放在龙祥街道，更多是看中这个区域的位置和消费潜力。

从参与主体来看，除了合群地产拿下的地块，其余基本由国有企业或央企背景的公司操盘。这个现象放在当下的市场环境里不难理解。TOD项目普遍重资产、周期长，民营房企在资金成本和抗风险能力上并不占优势。国企可以承受更长时间不盈利，也能通过集团内部的资源调配来消化前期投入。这不是简单的谁强谁弱，而是不同企业根据自身情况做出的选择。

粤东城际铁路总长约140.5公里，设有30个站点，设计时速160公里，连接汕头站、潮汕站、揭阳站和潮汕机场。目前已经订购了23列CRH6FA型城际动车组，车辆交付时间集中在2027年。等这条线真正跑起来以后，汕头、潮州、揭阳三个城市之间的通勤时间会缩短到半小时左右。TOD的价值，很大程度上要依靠这条铁路带来的客流和通勤需求。

有人会问，三四线城市做TOD，是不是很难。从汕头的做法看，它不是只停留在出让土地的层面。金凤半岛在打桩，龙湖附中站附近已经开工，外砂站走完了大部分审批程序。每个项目都有明确的时间表。关键在于城际铁路的进度能不能跟上，站点周边的商业和公共服务配套能不能同步落地。

2027年到2030年，是这批项目集中建设和运营的关键阶段。有些变化，要等土地上的建筑长出来，等城际列车真正开进站台，才能看得见。

生活在附近的人，或许可以从打桩声里听见一些变化。等到工地安静下来，答案自然会出现。