加快适应房地产存量时代的新发展逻辑

　　10月19日，国家统计局发布2026年1~9月全国房地产市场运行数据，以及9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，前三季度房地产市场总交易面积为11.83亿平方米，相较于上年同期12.08亿平方米，交易规模总体保持稳定，但市场结构性转型特征持续强化，二手房交易持续增长，其成交面积占全部交易面积的52.2%。从房价看，70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的城市有21个，较去年年底增加9个；二手房有11个，较去年年底增加11个。

二手房交易持续活跃

　　二手房交易活跃度明显增强，住房总需求保持基本稳定，为市场平稳运行发挥了重要作用。据住房城乡建设部网签监测数据，1~9月全国二手房交易网签面积达61746万平方米，同比增长10.7%；9月单月同比增长11.7%，快于累计增速，说明进入“金九”后二手成交活跃度还在持续增强。1~9月，20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅，已成为越来越多地区住房供给和市场交易的主要力量。各地持续加大“以小换大”“以旧换新”等住房政策引导，刚性需求、置换改善需求、品质升级需求持续释放，共同构成了市场平稳运行的底层支撑。

“好房子”项目销售向好

　　尽管新房成交总量仍处下行，但不乏市场结构性亮点，一批设计优、品质高、配套完善的“好房子”项目认可度高，开盘去化率保持较高水平。据克而瑞统计，上海9月有34个项目首开或加推，其中12个项目开盘去化率超过70%，7个项目开盘即实现“日光”。当居民住房需求从“有没有”向“好不好”升级时，市场竞争将更多体现在产品品质、居住体验和配套服务上，倒逼房地产企业及时调整开发策略、优化产品结构。

库存压力继续缓释

　　“8·28”新政落地首月效应显现，提高预售门槛、推进现房销售的政策要求，客观上延缓了新房入市节奏，同时也推动市场加快消化存量房源。据国家统计局数据，9月末，全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积同比下降5.0%，全国商品房待售面积稳步下降，库存水平持续回落。重庆市9月末商品住房已上市未成交库存同比下降32.2%，待售面积同比下降19.2%。二手房供给端同步优化，据北京主要中介机构监测，9月末，北京主要中介挂牌房源12.4万套，较年初下降12%；据武汉市房管部门监测，二手住房挂牌量同比减少19.04%。随着供给逐步出清，供需关系进一步改善，为后续价格预期稳定创造了条件。

加快适应存量时代发展新逻辑

　　房地产市场进入存量时代，这是城镇化发展到一定阶段后的客观趋势，也是行业发展模式转型的内在逻辑。面对这一变化，地方政府和企业等各方都需深刻认识这一阶段市场规律，主动适配新的市场逻辑。行业发展空间更多聚焦存量交易、租赁住房、城市更新、物业服务与居住品质提升。房企亟须转变高周转下单一开发建设模式，向代建、租赁、城市更新、存量运营等多元业务延伸。

　　总体来看，前三季度，房地产市场的结构性调整，是行业由高速增长转向高质量发展的必然过程。在政策精准引导与市场内生调整的协同作用下，行业将持续深化结构转型，在平稳运行中迈向更高质量的发展阶段。

作者：浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长　虞晓芬