买不起也卖不掉，中国楼市出现荒诞的三幕现象，专家全面分析

上海同一地段同样一套单身公寓，市场租金5000元，做成公租房2000元就能租到。这个差价不是补贴数字，它说明周边房租上面已经压了一块板。房子将来能收多少租金，决定了它值多少钱。租金上不去，房价靠什么往上走。

前九个月，住户贷款减少1.03万亿元，住户存款增加9.39万亿元。房贷算在住户中长期贷款里，而这项前九个月只增加1062亿元。九个月，一个月摊下来一百多亿。钱没消失，从贷款账户搬到了存款账户。9月新发放个人住房贷款利率约3.1%，借钱从未这么便宜，愿意借的人却越来越少。

两年前，预算1500万的家庭琢磨的是怎么凑到2000万。现在同一批人改口，买1100万的就够，剩下留着防身。差的这几百万跟收入关系不大。四五十岁的人清楚，看不清方向的时候，先保住退路。

买家缩手还不至于卖不掉。麻烦在于卖家同时扎堆。上海2023到2025年持续有新房项目入市，部分楼盘集中推盘，一个大盘一年推出上千套房源。前几年进场的投资客急着回笼资金，小亏也愿意走。售楼处的反馈趋于一致，到访量下滑，新客户难找。所谓四代宅，卖点说到底就是降价。

新房和二手房的走势正好相反。前九个月新建商品房销售面积同比下降13.2%，二手房交易网签面积同比增长10.7%。二手房成交量在涨，价格在跌，是卖家在主动让利。房子从等着涨的资产，变回要变现的商品。这个转变比房价涨跌本身更要紧。

上海豪宅这些年被当成不愁卖的一类。去年年中几家开发商把客户名单合并去重，发现能拿出四五千万以上还在看房的买家只剩500多组，一年前大家估的是2000组上下。各楼盘办私宴，来的其实是同一拨人。这批人的挑法也怪，上海一号院两套一亿多的顶层复式，摇号摇到20号左右就被选走，600平方米以上的大宅也不愁卖，卖不动的偏偏是280到350平方米这一档。此处涉及的开发商名单与去重统计口径，暂无公开准确信息。

中间这一档的主力买家，过去靠卖旧换新往上走。手里那套老房子卖不掉，接力棒就断了。上海取消了土拍溢价10%封顶再摇号的规则，以前新房限价、一二手价格倒挂，买新房几乎等于白捡差价，现在这块套利空间没了。业内预计上海还会进一步放开装修标准，四代宅成批上市。十来年前建成的那批改善盘，在新房的户型、得房率、配置面前压力最大。

上海的中介发现，这两年租大户型的多了，来的不是刚毕业的年轻人，而是收入不低、刚把自家大房子卖掉的人。同样的大户型，挂出去卖很难成交，挂出去租反而很快有人要。房子换成现金，再花点租金买居住权，涨跌风险甩给房东，手里的钱想放哪儿都行。只要租金比月供加利息便宜，这笔账就划算。

9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，10月1日起实施，期限暂定1年。使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，建筑面积不超过120平方米，住房价格不超过150万元，财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限100万元。按3%左右的首套利率算，相当于利率优惠了三分之一。

一笔长期限的100万元贷款，最多累计少付息近5万元。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。它不打算把豪宅市场救起来，只管帮普通刚需家庭把账算平。150万、120平这两条线，在一线城市核心区基本买不到新房，力度主要落在二线和强三线城市。

前九个月社会消费品零售总额增长1.1%。花钱这么谨慎，光靠降利息拉不动。人口外流的小城，缺的不是低利率，是对收入的信心。

拿这把尺子量城市，分化摆在明面上。9月一线城市新建商品住宅销售价格同比降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中上海上涨2.8%，北京、广州、深圳分别下降2.7%、1.1%、1.0%。一线二手住宅同比降1.5%，上海上涨0.8%，是这轮深度调整以来全国首个二手房价格同比转正的城市，此前70城二手房价同比已连续下跌32个月。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。

东北的部分省会核心区，租金回报率已经有一定吸引力，部分房源租售比接近甚至超过3%，再叠加首套贷款贴息，部分房源的持有成本和租金回报有机会基本打平。东北整体还冷，前九个月东北地区新房销售面积同比下降21.9%，要买只看核心区，别碰外围。三四线城市的房子更像消费品，住一年少一年。一线老破小要格外小心，租金被公租房压着，指望拆迁也难。徐汇的城市更新预期早就算进了房价，潍坊喊拆迁喊了十年，到现在还没动静。此处涉及的租售比与拆迁案例，暂无公开准确信息。

有人拿日本说事，说日本房价从高点跌了22年。中国的制造业底子和城镇化空间跟当年的日本不一样，供给端也在主动收缩，前九个月全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%，竣工面积下降25.1%。少盖房是筑底的前提。也就是说，居民这一端还在去杠杆，企业这一端在收缩产能，两边同时减，账才可能算平。而中国现在的生育率比日本当年还低，普涨的时代回不来了。

过去二十年买房像买指数基金，闭着眼买都能赚。往后买房更像挑个股，城市、板块、户型、租售比，样样得自己算。上海已经先算出了一个正数。