成都新政后首场大规模土拍：两日12宗宅地收金51.8亿元

成都10月底那场土拍，12宗涉宅用地，10宗底价成交，全场开拍到落槌大约半小时。两宗有溢价的，一个0.38%，一个1.09%。数字摆在那里，不热闹，但也不慌张。真正值得多看两眼的，不是谁没举牌，是举牌的人手里的那张测算表，和以前长得不一样了。=

10月26日，成都三部门联合出台实施细则，成为全国第13个落地“8·28”销售制度改革细则的城市。规则写得很具体：2026年8月28日后新出让公告的商品住房项目，走预售的，单体建筑要完成主体结构封顶才能卖；现房销售的，定金原则上不超过购房总价的5%，土地余款2年内缴清、免息。

封顶预售叠加资金全监管，带来的变化可以用一句话概括：回款的时间轴被往后推了一大截。传统预售制下，拿地到回款6到12个月；现房销售模式下，要等到竣工备案，周期拉长到2到3年。克而瑞的测算更细，按揭放款时点后移到竣工备案之后，回款曲线右移12到24个月以上。李宇嘉算过一笔静态账，回款拉长对应的财务成本，大约增加可售货值的2%到4%。

钱的“性质”也在变。过去预售款可以较快置换土地款，拿地的前置条件更接近“能不能融到钱”。现在土地款要用自有资金先扛住，同样一笔钱，过去一年能转一两个项目，现在被锁在一个项目里两三年。投资决策的起点，从“开盘能卖多少”悄悄挪到了“竣备那天，这片区域的购买力还接不接得住”。

所以底价成交集中在哪，就有迹可循了。克而瑞2026年上半年的数据，成都全市狭义库存去化周期31.9个月，远郊和部分高价板块压力突出，主城核心区基本在24个月以内。远郊地块按新账本算，三年后的去化确定性撑不起更高的出价，底价就是算完之后的答案。

拿地方是成都地方国企和区县平台，也不难理解。区属平台有土地整理和片区开发的长周期资金安排，和市场化房企用单个项目现金流去卡两三年，本来就是两套节奏。有溢价的宗地，给了一个更具体的观察角度。

越秀拿下的天府新区正兴街道约38亩地块，成交楼面价13050元/平方米，溢价率0.38%，总价约6.59亿元。0.38%低到几乎可以忽略，但越秀在一个多月前刚做过另一道题：9月22日双流怡心湖一宗约39亩宅地出让，渝太地产经96轮竞价以39.58%的溢价拿下，跟价跟到最后的正是越秀。同一家房企，在一个板块愿意跟到近四成溢价，在天西只出到0.38%。两块地的成本结构和产品逻辑不同，但出价落差本身说明，出价的上限是被逐宗算过的，不是按“看不看好成都”统一划的。

重庆银河拿下的锦江生态带约43.27亩地块，溢价率1.09%，楼面价9250元/平方米，是“8·28”后成都首宗在出让环节就被明确要求现房销售的商品住宅用地。银河在成都双流、东升等板块已有多次底价或近底价拿地的记录，对区域购买力的判断更贴近地面。敢接一宗强制现房销售的地，说明在它的测算里，竣备后那个时点的改善需求，撑得住这笔账。

现房销售还有一个不太被拿地数据捕捉到的切面。过去期房竞争，沙盘、效果图和概念可以撑起一部分定价；现房模式下，购房者看到的是实景园林、公区、采光和交付细节。成都市场上已经出现主动延后销售、用实景呈现支撑高端定价的项目，也有现房项目把“所见即所得”直接变成销售节奏的一部分。开发商在拿地阶段算的那笔账，最终要在竣备后的实景里被重新核对一遍。

金融城三期那宗起拍楼面价28000元/平方米的H08地块，已经挂到了11月13日的拍卖桌上。它会不会附带现房销售要求，会有几张号牌举起来，是下一道更具体的题。而比这更日常的一道题，落在每一个未来要走进现房售楼部的人身上：当房子必须建好了才能卖，你站在实景园林里做的那个决定，会和看着效果图时一样吗。