入住率仅22.6%，物业发函撤场：换管家容易，换账本难

惹谁都别惹想撤场的物业。光谷东有个小区，交房满打满算才一年，物业先走了。10月27日，万和境界二期的物业公司向建设单位发出解除合同通知函，依据的是前期物业服务合同第31条第二款。12天前，一份致全体业主的告知书已经贴在了小区里。

告知书写得很直白：公司是该小区二期的前期物业服务企业，小区一共368户，卖出去290户，真正住进来的只有83户，入住率大约22.6%。这个数字意味着，每十套房里只有两套多一点亮着灯。没亮灯的房子里，物业费也没人交。物业公司在告知书里说，收支严重不平衡，已经无法继续承担该项目的物业服务。这不是一句客套话——业主没住进来，电梯照样要维保，门岗照样要人手，绿化照样要浇水，这些钱的算法不会因为小区里人少而打折。更麻烦的是，没卖出去的房子和卖出去没住的房子，催缴物业费基本找不到人。

万和境界二期B地块在2025年9月30日集中交付，到今天刚过一年零一个月。小区位置不算偏，在光谷中心城核心北区，临近高新二路，整个二期由一栋十层住宅、四栋22至23层住宅，还有一所幼儿园组成。交付前备案价是每平方米23500元，后来的实际售价降到了16500到19000元之间。有第三方机构此前给项目做过测评，物业费定在每平方米每月3.2元，在刚需盘里属于偏高一档，物业口碑在竞品中排在末位。房价降下来了，物业费的口径没跟着降，收费盘子却随着入住率一起缩了水。

还有一个关键细节：这份告知书并不是“今晚就走”。依据《民法典》第950条，在新物业接管前，原物业继续维持正常服务秩序，保洁、绿化养护、设施设备维修各项工作照常开展。不突然撤离，是这次退出和很多“弃管”事件最大的区别。后续物业由社区牵头完成新物业公司选聘，看上去是平稳交接。

但摆在面前的账很难算。368户里只有83户有人住，新物业进场后面对的收费盘子，跟老物业当年面对的是同一个。这笔账不解决，换谁来都要重新算一遍。而已经住进这83户里的业主，过完这个冬天之前，得先知道下一任管家是谁。