原房改组组长孟晓苏：房价到2030年可回到前高，这一次靠谱吗？

手里有房的，担心房价继续跌；准备买房的，又怕现在买早了。近几年，很多家庭都绕不开一个问题：房子跌了这么多，将来还有机会回到以前的价格吗？原房改课题组组长孟晓苏给出过一个偏乐观的判断：从市场低谷开始计算，房价一般要经过4—5年的周期，才能恢复到之前的水平。按这个思路推算，如果核心城市在2025年至2026年前后确认底部，那么部分房产回到2021年前后高点，可能要等到2029年至2030年。但先别把这句话理解成“马上涨回去”。他说的是触底之后的修复时间，不是从今天开始倒着计算，也不是一张保证价格上涨的支票。房价从低位慢慢往上走，和短时间内大涨，是两回事。

一、市场有没有出现企稳信号？

判断房价，不能只看朋友圈里谁买了、谁卖了，成交、库存和价格都得放在一起看。数据显示：全国二手房交易量有一定程度增长，一些一线城市成交量开始恢复；新房待售面积也在减少，部分城市库存压力减轻。从价格看，部分一线城市二手房环比止跌回升，上涨城市数量比之前多了。这些变化至少表明，市场上已经出现不同于“降价卖房”的声音，成交量领先于价格上升，一般会早一些出现。

但要注意，成交回暖并不代表房价整体上涨。局部城市、个别区域或局部板块的变化，不能直接反映整个市场状况。更像寒潮里有些地方先见到了阳光，离春天还有一段路。

二、供应收缩，可能影响未来几年

除了购房者，供给方也发生了变化。近几年，房地产新开工规模明显缩小，开发商拿地、开工都更加谨慎。新房从拿地到交付要花一段时间，今天减少的土地和项目，几年之后就会体现出来，即新房供应量会变少。也可以关注现房销售：预售制下，项目能提前获得部分收入；全部转为现房销售后，开发周期及资金压力都会不同。未来供应可能更加谨慎，但这并不意味着房价一定会涨。供应量下降能否转化为价格支撑，要看当地是否真的有需求存在。也就是说，房子少了是一方面，愿意买、买得起的人在哪里，同样重要。

三、政策托底，不代表市场立刻反转

本轮楼市政策一直在变化，比如降低首付比例、降低房贷利率、加快住房供给、扶持保障房建设等。政策的作用是减少购房者压力、降低市场风险，使交易慢慢恢复正常。但政策好比一把伞，可以遮住一些风雨，并不能让所有城市房价都上涨。就业、收入预期以及人口流动等因素，仍然会影响该地区是否有长期购房需求。孟晓苏提到的住房收储思路，也被不少人讨论，但这样的安排怎样落实、范围多大、有没有成效，还要看后续发展。

四、“回到前高”，说的不是所有房子

很多人拿日本房地产市场做对比，担心中国也会出现长时间低迷。不能只从一个国家的历史角度考虑问题。日本东京核心区之后有所复苏，但很多城市压力仍然存在；人口、资金向中心聚集，对房价影响很大。放到国内也是一样：人口流入、产业基础好、交通和生活设施完善的城区，一般有较好的需求支撑；而远郊新城、文旅项目或者人口不断外流的地方，则要花更长时间恢复。

“回到前高”更合适的解释是：部分核心城市、核心地段的好房子，在较长时间内慢慢恢复，而不是所有房子一起涨回来。就像股市指数回到起点，并不意味着每一支股票都能解套。有人觉得数据已经说明市场反转，也有人认为现在只是止跌；两种说法看似矛盾，可能是因为观察的城市、房源不一样。核心板块率先回温，不能推断全国都会热起来；全国仍在调整中，也不代表每一个重要地方都没有支撑。

五、对普通家庭，先算生活账

孟晓苏的观点有一定参考意义，但它仍然属于对未来的一种预测。底部什么时候确认、修复速度有多快、哪些房子能恢复到原来水平，都有很大不确定性。对手里有房的人，不要因为几个月内房价变化就急于做决定，选择房子时应考虑所在城市、位置以及自己的现金流情况。对准备换房的家庭，一定要算好老房子能不能顺利出手，不能只看到新房优惠。第一套房的购房者，首先要考虑工作是否稳定、月供会不会影响生活、这套房子是否是自己真正需要的。

到2030年房价能否恢复到之前水平，目前没有人能保证。比较踏实的看法是：核心地段的好房子，可能比弱需求区域更早修复；市场即便回暖，也更可能是渐进修复和分化，而非普涨。

写在最后

买房不是押一道预测题。对有实际居住需求的家庭而言，在自己的承受范围内选择合适的地点和一套适合的房子，并且能够承受每月还款压力，才是在本轮周期中更稳妥的做法。本文仅作市场观察，不构成投资建议。