规划部门回应“南京豪宅地库出入口在隧道”：隧道属性自始至终是市政道路

规划部门认为隧道“自始至终都是市政道路”，业主认为自己被告知的是“私享专属通道”。10月27日南京市规划和自然资源局秦淮分局的回应，把南京越城天地小区的争议摆到了台面上，一边是行政程序上几乎没有争议的规划属性，另一边是业主口中三千多万元买入、如今估值大幅缩水的落差。

秦淮分局工作人员给出的时间线很清晰，窑湾街在2016年市政府批复的控制性详细规划中即为城市道路，2017年地块出让时已经确定为城市道路、机动车下穿通行。小区地库出入口和城市地下道路都进行了施工图审查，道路通车也得到了交管部门的备案。隧道属于市政道路的属性，在土地出让之前就已经写进规划文件里了。

业主的叙述是另一条线。他们向媒体反映，开发商在销售阶段把这条隧道讲成业主私享的专属通道，直到今年中秋深夜才接到隧道将作为市政公共道路开通的通知。进入隧道后两侧各有一个“开洞口”，一边连着越城天地的小区车库，另一边连着隔壁商圈的地下车库。有业主称，购房价格达三千多万元，如今降至一千多万元——这是业主的单方说法，并非经核实的市场成交数据。

开发商的回应落在“告知”两个字上。南京盛香园房地产开发有限公司10月8日的声明认为隧道在拿地之前就已经是政府确定的市政设施了，企业按照土地出让条件代建后无偿移交政府，不属于小区专属配套。公司也表示自开盘以来已经对《不利因素告知书》、《房屋购买确认书》、现场沙盘等书面形式作出提示，不存在隐瞒规划的情况，并且正在研究隧道通车之后小区地下入口和市政隧道的衔接方案。

争议的焦点，由原来的“规划是否合规”变成了“卖房时到底说了什么”。秦淮分局工作人员也把话说清楚了，即如果业主认为开发商存在虚假宣传，可以向房产部门或者市场监管部门反映。

这里涉及到一个普通购房者容易忽略的法律区别。北京君以律师事务所合伙人尹楠律师援引商品房买卖合同司法解释认为销售广告和宣传资料原则上是要约邀请，但是如果开发商对于规划范围内房屋及相关设施作出的说明和允诺具体确定，并且对购房签约和房屋定价有重大影响，即使没有写进正式合同，也应当视为合同内容，开发商需要承担违约责任。楼书、广告、销售讲解都可以作为证据。

反过来，如果这些内容只是口头上的，那么业主就应当将“说过什么”固定下来。尹楠律师提出的取证方向也具体，即保留宣传物料、销售沟通记录、书面合同条款，并且通过政府信息公开渠道调取隧道原始规划文件，“当初怎么说的”和“文件怎么写的”一起对照。

尹楠律师对于不少业主关心的“能不能以欺诈为由退房”问题持谨慎态度。欺诈的认定需要开发商明知事实、虚构信息，购房者根据该虚假表述作出购房决定；而购房是区位、配套、环境等多方面因素的综合考量，仅以“私享隧道”一个理由主张欺诈、要求解除合同，司法实践中很难得到支持。

更现实的路径不是退房，而是围绕涉嫌虚假宣传和实际损失主张赔偿。

还有一个细节需要放在规划属性旁边来观察。中国新闻周刊从南京市规划和自然资源局得到的信息表明，销售现场的不利因素公示中确实有“城市市政隧道进入小区地库”的表述。这就意味着书面提示存在，但是提示的显著程度、销售过程中有没有被口头承诺所覆盖，是业主和开发商各自为战的地方，也是后续房产或者市场监管部门如果要介入时无法回避的问题。

秦淮区建设局10月27日表示相关情况区里会开展研究。开发商在澎湃新闻发稿前没有得到有效的回复。截至10月28日，还没有有关的处理结果或者诉讼的进展。

一条在规划文件里躺了近十年的市政道路，在销售环节被讲成了另一套故事。业主手中有没有当时承诺的证据，以及这些证据能否被认定为合同的一部分，决定着这件事最终是赔偿还是上一堂关于“口头承诺值多少钱”的课。

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