学区房都没人要了？玉州区某小学旁一套164平房子被拍卖，起拍价30万没人出价

西营路53号一单元501号房，窗户蒙着灰，地板看得出很久没人踩过。

164.48平方米，4房2厅，步梯5楼，紧挨玉州区第一实验小学。 2026年9月4日到11月3日，变卖价30万，挂在阿里拍卖上60天，0人报名。

单价1825元/平方米。 玉州区二手房均价4904元/平方米，它不到市价四成。

房子不是不能住。 装修还在，没租约，没人在里面占着，买下来不用打腾退官司。 楼下走几步是新民综合市场，孩子上学不用过马路。

可它是一栋6层老楼里的5楼。 没有电梯，楼梯窄，老人爬一趟喘，买袋米得上两层。

法拍页面写得很直白：按现状交付，法院不保证过户，不保真伪和品质。 物业历史欠费、新增欠费，全部由买受人承担，具体数额要去物业自己问。

30万只是拍下价。

同片区的龙船垌41幢，72.97平方米步梯5楼，二拍10.8万，一样流拍。 土地是划拨性质，过户前得补土地出让金，宗地300平方米以下的，按基准地价修正后收10%。

月亮湾一套151.65平方米顶层步梯复式，27.04万底价成交，只有一个报名。 公告里同样写着：水电物业欠费买受人扛，瑕疵自己认。

玉柴世纪城那套法拍房，欠物业费6761.99元，明写“不从拍卖款扣”。

西营路这套没披露土地性质，但老城步梯房、划拨用地在玉林不算少见。 真要拍，得先跑一趟不动产中心问清楚能不能办证、要补多少。

有人算过另一笔账：164平大四房，重新做水电、补腻子、换门窗，保守几万块起步。 步梯5楼以后转手，接盘的人也会卡在同样的地方——年轻人不想爬，家庭怕老人不便。

2026年玉林法拍市场分化得很明显。

二环北路碧桂园柏丽郡239平别墅，14人报名、235万成交；龙船里63平一楼临街老房，9万起拍、33.9万落槌，因为能改小铺面。

能用的、能经营的、低楼层的，有人抢。 高楼层、纯自住、划拨性质、腾退和欠费说不清的，再便宜也先晾着。

奥园康城125平三房，一拍42.1万流拍，二拍33.7万再流拍，变卖期熬了60天才等来一个出价。

恒大城122平带装修，45.43万降到36.34万，两轮流拍。 围观五百多人，开拍提醒设了十几个，没人点“立即报名”。

西营路这套的位置是硬的。 实小旁、市场近、老城配套熟。 但学区红利只管小学六年，房子要住二三十年。

买它的人，不是买“30万的大四房”，是买“30万+出让金+物业费+修缮费+爬楼成本+转手不确定性”。

同位置换成电梯房，这个面积30万拿不下来。 可它偏偏是步梯5楼。

流拍不是因为贵，是账没算过来。