地产“收尸人”太盟40亿拿下恒大物业，买的不是壳，是现金流

五年前，合生创展曾出价200.4亿港元，拟收购恒大物业50.1%的股份，交易最终终止。五年后，同样是把控股权交出去，恒大物业51.016%股份的成交价是40.26亿港元，不到当年报价的两折。

2026年10月30日，恒大物业公告，中国恒大及CEG Holdings的清盘人与太盟投资集团旗下要约人订立购股协议，出售合计约55.15亿股，占总股本51.016%，总现金代价约40.26亿港元。价格分两档：中国恒大持有的1.361%股份按每股0.8359港元出售，CEG Holdings持有的49.655%按每股0.7271港元出售；此外，太盟还需就CEG Holdings的税项、交易费用及其他负债支付5亿元人民币。按0.8359港元的强制要约价推算，恒大物业整体隐含估值约90亿港元，而这家公司2021年市值一度超过2000亿港元。

价格压到这么低，买家却不是来“捡破烂”的。太盟在公告中的理由很直接：恒大物业的核心物管业务分布广泛，有稳定的收入和现金流，是一个能创造长期价值的平台。

恒大物业身上确实有两本账，而市场之前习惯把两本账混在一起看。

第一本账是还在运转的经营底盘。2026年上半年，恒大物业营业收入69.43亿元，同比增长4.5%；归母净利润5.17亿元，同比增长9.5%；在管面积约6.03亿平方米，排在行业前三。更能说明问题的是收入结构：来自恒大系关联方的收入上半年只剩约265万元，同比下降87%，第三方收入占比接近100%。母公司暴雷五年之后，这家物业公司的收入已经基本不从恒大体系里来，靠的是几百万户业主的物业费和第三方拓展项目。

第二本账是历史留下的窟窿。134亿元存款质押案，法院判决恒大物业胜诉，但截至2026年6月末累计只追回约950万元，回款率不到千分之一。关联方应收账款20.89亿元已经全额计提减值，全集团减值拨备合计32.44亿元。再加上未决诉讼和工程款纠纷，这些旧账不会因为换了股东就自动消失。

两本账分开之后，估值分歧就清楚了。清盘人需要快速变现偿还债权人，国资接盘则要面对国有资产保值增值的硬约束，134亿追偿几乎没有进展，谁也不敢轻易拍板。出售程序从2025年9月启动，清盘人接触了超过160名潜在投资者，2026年4月曾与一名选定投标人进入排他谈判，不到三个月即终止，之后太盟才拿到独家谈判权。

太盟算的是另一本账。它不指望追回134亿，而是把追不回的部分当作沉没成本，然后看剩下那部分能赚钱的业务值多少钱。按2025年恒大物业净利润10.09亿元计算，90亿港元的隐含估值对应市盈率约8.2倍。港股物业公司的估值在过去几年已经大幅下移，8倍出头的价格谈不上“捡了大便宜”，但太盟买的也不是当下的利润，而是治理改善之后估值不再被“恒大”两个字额外打折的空间。

这个空间不会自动兑现。恒大物业的利润表里，减值和财务费用仍在拖累；134亿追偿每拖一年，不确定性就多一年。太盟在公告中明确了两件事：维持上市地位，不私有化；没有计划对当前业务运作作出重大变动，也没有把恒大物业与万达商管合并的安排。前一句说明它要的是一个能持续运转的上市平台，而不是把资产拆散变现；后一句暂时切断了市场对“借壳”的想象，但也没有回答一个更实际的问题——收缴率、毛利率和第三方新增项目能不能在换股东之后稳住。

对恒大物业服务的数百万户业主来说，换大股东本身不直接等于物业费下降或服务立刻改善。但它意味着公司不必再替母公司的信用标签买单，董事会和考核指标会从配合集团转向现金流和效率。这是太盟在万达商管身上已经做过一遍的事，只是恒大物业的底子更薄，历史包袱也更重。

这笔40.26亿港元的交易目前仍只是签署了购股协议，还需满足先决条件才能完成。它到底划不划算，现在没有确定答案。可以确定的是，太盟买的不是“恒大物业”这个名字，而是剔除旧账之后那部分还在产生现金流的业务；而134亿追偿哪怕只多追回一个百分点，都会直接改变这笔风险定价的最终结果。

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