万科靠少提百亿减值实现减亏，泊寓收入缩水23%

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万科（000002.SZ/02202.HK）三季度财报显现阶段性修复，但主业与多元业务走势分化，其面临的经营压力仍未实质性缓解。

10月29日晚间，万科披露的业绩报告显示，2026年第三季度，公司实现营收348.30亿元，同比下降37.88%；当期归母净利润为-89.93亿元，但亏损较上年同期（-160.07亿元）收窄44.04%；扣非归母净利润-76.97亿元，同比也收窄48.32%。

前三季度，万科累计营收1049.99亿元，同比下降34.94%，降幅较上半年（33.38%）有所扩大；归母净利润-239.44亿元，亏损同比收窄14.53%；扣非归母净利润-215.38亿元，亏损同比收窄18.68%。

万科营收持续承压，核心根源在于开发业务的结算规模快速萎缩。三季度，万科房地产开发业务结算面积为167.8万平方米，贡献营收202.2亿元，分别同比下降44.01%、49.70%；前三季度，该业务结算面积仅为510.3万平方米，贡献营收602.9亿元，同比分别下降38.76%、47.23%。

上述趋势背后，是万科“不拿地、少开工、全力保交付”的收缩策略。前三季度，万科开发业务开复工计容建面仅159.6万平方米，同比下降66.24%；竣工计容建面则达到412.3万平方米，同比下降50.75%。竣工体量达到新开工规模两倍以上，存量项目进入加速消化阶段。

这种存量消化也直接体现在资产负债表上。前三季度，万科已完成119个项目、3.4万套住房的交付，对应存货也从年初约3737.38亿元下滑至9月末的3300.52亿元。但与此同时，万科的新增“进水口”却在大幅收窄，前三季度合同销售额仅520.1亿元，同比下降48.2%，预收房款对应的合同负债则从年初930.57亿元下滑至658.89亿元。

一边是存量项目结转加快，一边是新增销售难以补位，万科的业绩蓄水池正在快速变浅。截至9月末，公司合并报表范围内已售未竣工的规模从年初1096.9万平方米下滑至893.3万平方米，合同金额则从年初的1135.9亿元下滑至795.4亿元，两项指标均创下近年来新低。后续开发业务收入能否企稳，仍取决于销售端能否出现实质性回暖。

与开发业务形成反差的是，前三季度万科的经营服务业务全口径收入为438.0亿元，同比微增0.5%。不过，分业务来看，不同板块内部业态涨跌不一，分化态势凸显。

其中，作为经营服务业务的核心，万科第三季度物业服务板块数据披露有限，仅有住宅物业服务新增年化饱和收入3.2亿元；物业及设施管理服务新增年化饱和收入3.6亿元，而上年同期按“商写业务”口径新增的饱和收入达到7.9亿元。

租赁住宅方面，前三季度该业务（含非并表项目）实现营收21.0亿元，同比下降23.36%。截至9月末，万科泊寓累计运营管理长租公寓21.36万间，其中已开业17.13万间，分别较年初净减少5.66万间、2.65万间，表明公司已大量退出部分低效房源及项目；同时已开业房源出租率92.5%，也较年初下降2.9个百分点。

商业开发与运营业务（含非并表项目）前三季度实现营收66.8亿元，同比增长7.57%；商业业务整体出租率93.1%，同比提高1个百分点。

仓储物流业务（含非并表项目）则实现营收33.6亿元，同比增长5.6%；其中冷链营收20.4亿元，同比增长21.9%，高标库收入13.2亿元，同比却下降11.4%。

值得注意的是，万科本轮亏损大幅收窄，并非多元经营业务拉动，而是源于计提减值的大幅减少。2025年前三季度，公司曾大额计提存货跌价准备，导致资产减值损失达到143.38亿元；而进入2026年，万科的计提规模显著收缩，前三季度资产减值损失降至39.37亿元，其中第三季度并未新增计提。

对于资本市场而言，计提减少意味着财务端已加速出清，是一个边际向好的信号。而考虑到去年四季度万科一次性新增资产减值损失75.91亿元，同时新增信用减值损失336.7亿元，外界不免担忧今年末或再度出现大额计提。

减亏以外，负债端仍是观察万科安全边际的另一条主线。前三季度，公司经营现金流净流出22.22亿元，筹资现金流净流出140.89亿元，反映公司在持续压降有息负债规模、偿还存量债务。

截至9月末，万科货币资金为524.46亿元，同比下降20.15%，现金储备处于近年来低位；对应短期借款、一年内到期非流动负债合计达到1898.02亿元，短期偿债缺口依然巨大。

万科坦言，部分偿债能力财务指标仍未明显改善，化解债务风险的任务依然艰巨。目前化债高度依赖股东支持与债务展期，其中年内深铁集团已累计提供45.2亿元股东借款；同时有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计180.7亿元。

整体来看，万科仍处在行业调整周期内，只是业绩“流血”的速度有所放缓。