沥滘解约、龙潭不拆、新中轴加速，广州城中村旧改怎么判断真假？

沥滘村的村民等回迁，等来的是一个“分手”结果。2026年10月15日，沥滘经联社通过公证送达解约函，正式解除与珠光集团的项目合作协议；10月19日对外公告，理由是合作方长期持续违约，项目全面停滞，回迁安置受阻。截至合作终止，沥滘的复建安置任务完成度约为四分之一。

同样在海珠，新中轴南段的三滘、东风却是另一番节奏。6公里轴线已完成征收5.3公里，签约率超过九成。龙潭村2019年以99.86%的同意率表决通过全面改造，七年过去，村方采购的是旧改退出专项法律顾问，方向可能转向整治提升。

“拆不拆”，已经不能再用同意率来回答了。

过去广州旧改的主流玩法，是把一条村的改造信用绑在一家房企身上。村集体出地，企业垫钱拆村、建回迁房，再靠融资区卖商品房回款来平账。行情顺的时候这套模式跑得很快，但一旦房企资金链出问题，临迁费、复建房、回迁时间就可能一起停摆。

沥滘是这条路的终点样本。改造范围151.42公顷，规划总建设量436.27万平方米，总投资约300亿元，其中复建安置区213.58万平方米。2024年9月，首批西海茗苑1023套复建房交付，一部分村民住进了新房；但原计划后续交付的地块陷入停滞，临迁费也出现拖欠。经联社多次书面催告未果，最终走解约程序。后续风险化解方案已获广州市城市更新领导小组审批，下一步将引入央国企接盘，分期推进建设。

新中轴南段走的是另一条路。政府主导征收，净地出让，专项借款兜底，先把安置房建起来，再谈后续开发。这种模式优先服务的是城市战略，新中轴、琶洲、重点平台沿线的村子推进顺位靠前。三滘村S3地块和东风村D3地块安置房已经开工，建设1165套安置房。

但核心区的安置空间并不宽裕。海珠区2026年计划报告显示，新中轴海珠片区三滘村、东风村示范段开工建设的安置房为1797套，新增安置面积近20万平方米。面对后续的回迁需求，片区内在建安置房仍显紧张。海珠区已经开始把大干围的旧厂地块收储进来承接安置功能，这些地块规划用途明确写的是复建安置房。

龙潭的转向则说明另一件事：不拆，不一定是坏消息。龙潭的位置不差，左边是新中轴，右边是琶洲，对面是海珠湖和湿地公园。当全面改造迟迟无法启动、原合作方已经离场时，保留现状的租金现金流、转向微改造，对村民来说未必比赌一个遥遥无期的回迁更差。需要说明的是，龙潭转向整治提升目前仍是市场指向，最终方向还要等正式规划确认。

政策层面也在给这种分化提供依据。《广州市城市更新“十五五”规划》公开征求意见稿提出，“十五五”时期推进城中村改造75个，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式分类推进，“一村一策”排优先级。规划仍处于征求意见阶段，但方向已经比较清楚：算不过账的旧模式项目，该退出就退出。

对村民来说，判断一条村是不是“真旧改”，看三个信号比看规划图有用：政府征收预公告下了没有，经联社签约表决走到哪一步，安置房有没有真正动工。三样齐全，才算进入实施状态；缺一样，都还停留在预期层面。另外，国企接盘不等于前开发商欠的临迁费和违约补偿自动清零，那是需要单独追索的另一本账。

对买房人来说，“旧改概念”的含金量正在被重新定价。已经进入征收和安置房建设阶段的地块，和画了多年蓝图但合作方尚未落地的村子，面对的是完全不同的时间表和信用主体。规划图上的拆迁红线，本身不构成交付承诺。

海珠旧改没有停，只是不再用同一套逻辑解释所有村子。真正能把房子盖起来、把人送回迁的，才走完了旧改最艰难的那一步。

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