背上房贷的留心！等额本息别乱转等额本金，很多人踩坑亏了钱

背着房贷的人里，十个有九个没打开过合同里那一栏还款方式。

办贷款那天，售楼处领着去银行，一沓几十页的纸往桌上一放，工作人员说一句大家都选这个，省事，笔就落下去了。你当时盯着的是利率，是每个月要还多少钱，那一栏写着等额本息还是等额本金，多数人扫一眼就过。

等到哪一天翻手机银行，才发现这一栏关系到往后二三十年。

这两种还款方式到底差在哪。等额本息，从第一个月到最后一期，每月还的钱一模一样，方便记，方便安排生活。代价是前些年还进去的钱里，利息占大头，本金降得慢。等额本金反过来，把总本金平均摊到每个月，每月还的本金固定，利息按剩下没还的本金算，剩下的越来越少，利息跟着少，月供一个月比一个月低。前期要掏的钱多，后面越来越轻松。

拿具体数字看。贷款80万，30年，年利率3.8%。选等额本息，每月固定约3730元，还满十年，累计掏出去44万左右，其中真正还掉的本金只有16万，另外28万是利息。选等额本金，首月约4711元，之后逐月往下走，同样还十年，累计41万多，本金还掉26万，利息约15万。这组数据在多家媒体和理财类网站的测算里反复出现，口径一致。

差别的根源是本金偿还的速度，不是银行另外收了什么钱。

有人看到这里就想，那我去银行改一下。这里有几条规矩，得先弄清楚。

不是所有银行和公积金中心都开通这项业务。能不能改，看你当初签的合同，也看这家机构现在的规定，全国没有统一说法。能办的机构也有门槛，贷款不能有逾期，还款记录要干净，有的要求放款满一年，有的要求满三年。宁波的政策写得清楚，借款人还款期内可以申请办理一次变更，条件是公积金账户状态正常、当前无逾期欠款且剩余贷款本金不低于1万元。德州要求正常还款6个月含以上可变更一次，业务提交后不可取消撤回。大理要求连续正常还款12个月含以上，变更后月还款额不超过家庭月收入的50%。

还有一条多数机构都有，还款方式只能变更一次。从等额本息改成等额本金，将来觉得压力大想换回去，办不了。

潍坊和海南等地另设了一道线，由等额本息转等额本金的，变更后月还款额不能超过家庭月收入总额的60%，海南是55%。这条不是走过场，是实打实卡收入。

变更还款方式，和LPR浮动利率、固定利率是两码事。原来是LPR，改完还是LPR，原来是固定利率，改完还是固定利率，利率不动。正常去柜台办变更，不算逾期，不会在征信上留记录。多数机构不收手续费，个别网点收几元合同工本费，去之前打电话问清楚。

什么时候改才有意义，得看还到哪一步了。利息差主要集中在贷款的前半段。三五年内就打算一次性提前结清的，两种方式的利息差不了多少。30年的贷款已经还了20年，只剩最后十年，剩余本金不多，这时候折腾一趟，省下的钱覆盖不了跑腿和重新算账的成本。

有人改完才发现日子紧了。有个常见的情形是家庭每月结余一千出头，改完头几个月月供多出一千多，工资一波动、家里有人看病，账就接不上。房贷一逾期，征信上就有记录，往后办别的贷款、办信用卡都会受影响。

还有一些人白跑腿。看到网上的说法，拿着身份证和合同直接去网点，到了才被告知这家机构不支持转换，或者放款时间、剩余年限不达标。公积金贷款归公积金中心单独管，规则和商业银行不一样，拿商贷的经验去公积金窗口办，多半办不成。

也有人为了扛住前期高月供，把家里攒的应急钱贴进去。这笔钱本来是防着突发情况的，花掉之后家里没有缓冲，遇上急事拿不出钱，整个账就乱了。

那什么样的家庭适合去办。收入稳当，夫妻工作固定，往后还有上涨空间，扣掉日常开销后剩下的钱能轻松承担更高的月供。手里单独存着一笔能覆盖3到6个月月供的钱，不动它。房子打算长期住，三五年内没有卖掉或者一次性结清的计划。房贷刚开始不久，只还了一两年，剩下的期限还长，越早调整，省下的利息越明显。

反过来，有其中一条，就不必折腾。收入忽高忽低，做小生意或者打零工。老人常年吃药、孩子上学，每月存不下钱。近两三年准备大额提前还款。房贷已经还了大半，剩下没几年。

真想核实，可以按这个顺序走。先把自家贷款信息查清楚，翻出纸质合同，或者打开手机银行的房贷页面，看清现在是哪种还款方式、剩余本金多少、还剩多少年。公积金或者组合贷的，公积金和商贷部分分开问。

然后打官方客服电话问政策，别急着出门。问这家机构现在能不能办，需要什么条件，是不是要求放款满一定期限，逾期是不是硬性不能办，能不能线上办还是必须本人去网点，收不收费。公积金贷款直接打当地公积金中心电话单独问。

再静下心算账。别只盯着能省多少，多想想万一收入下降、家里有事，钱转不转得开。拿不准的，到网点让工作人员把新旧月供和利息差额算给你看。

去的时候通常带身份证原件、借款合同、还款银行卡，两个人一起贷款的，共同借款人一般也要到场签字。

条件合适再去预约办理，办完把回执收好，记清新的月供，手机上设好还款提醒，卡里存的钱跟着调整，别存少了造成逾期。

还有一件事容易混。变更还款方式和提前还款是两个业务。手里攒了闲钱不想长期付利息，可以走提前还款，有的机构要预约，有的收少量违约金。打算很快结清的，优先问提前还款，不用一门心思琢磨转等额本金。

最后提一句，机构的政策不是一成不变的。去年亲戚能办，不代表今年你能办。每次打算办之前重新打电话确认，以客服和网点当下说的为准。只走官方渠道，网上说花钱找人代办、花钱开通权限的，别信。

各家商业银行和各地公积金管理中心的规定不一样，能不能办、什么条件、是否只办一次、收不收费，以你的经办机构最新答复为准。要不要办，自己算清收入、存款和每月开支再定。