又一老旧小区开始问卷调查！南京狂按“老破小”改造的加速键！

这份《东南大学文昌校区居民住宅改善问卷调查》主要围绕“房屋产权、面积、户型、居住人数”等十多项问题展开。

对居住在老旧小区的南京居民来说，他们的期待很具体：在修缮、加固和配套完善之外，能否通过“原拆原建”，实现住房本身的更新？

在南京，新一轮城市更新的具体安排也已明确。10月28日，随着《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》正式印发。这份为南京未来五年城市更新划定“路线图”和“时间表”的文件，推动城市更新从小范围修补转向功能、品质、民生的整体提升。

随后的11月2日，南京市召开《城市更新工作推进会》，推进会上再次明确，要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设，稳步推进城中村改造和城市危房治理，切实提升精细化治理水平，全面提升居住和生活品质。

从五年计划到近期部署，老旧住房改善都是其中的重要内容。其中，与老小区居民直接相关的，是“宜居家园焕新行动”，重点可以看两方面：

一是：消除房屋安全隐患，让老房子住得安心！

常态化开展房屋安全隐患排查，稳步推进城中村改造和城市危房治理，持续实现新增城市在册危房年度“动态清零”，推动"老房子"改成"好房子"。

围绕不同层次的住房改善需求，国家政策对更新方式的安排，也在逐步细化。

2020年：全面推进老旧小区改造，重点解决基础设施和生活配套问题。

国务院办公厅印发指导意见，将供水、排水、供电等管线更新，屋面、外墙等公共部位维修，以及有条件加装电梯、完善养老托育服务等纳入改造内容，着力补齐老小区的居住短板。

2021年：划定“防止大拆大建”的底线，强调保留、修缮与合理改造。

住建部明确，城市更新应坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除。原则上，更新片区或项目内拆除建筑面积不应超过现状总建筑面积的20%；同时，对违法建筑，以及经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑，作出例外规定。

2025年：进一步明确危旧住房分类治理，把重建纳入更新路径。

《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等方式，推进国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造，并强调建立可持续的城市更新模式。

2026年：“自主更新、原拆原建”被写入国家规划，配套支持也被提上日程。

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，并提出探索相应的金融支持举措，让住房更新在实施方式和资金筹措上有更多探索空间。

从完善小区配套，到分类治理危旧住房，再到明确支持自主更新，老房子的改善方式正在更加丰富。

沿着这条政策脉络，老旧住房更新越来越强调根据房屋状况选择办法：可以保留的加强修缮，需要消险的分类治理，适合重建的依法推进。

南京今年改造清单：

34个老旧小区纳入改造

涉及280幢建筑近90万平方米

政策为老旧住房更新打开了空间，真正落地，还要逐一解决具体问题：房屋状况如何认定、改造资金怎样筹措、居民能否形成共识。

在南京，不同层次的住宅更新已经有了不同的安排。

2026年，全市共有34个老旧小区纳入改造清单，其中玄武区13个、秦淮区17个、建邺区3个、栖霞区1个，涉及280栋建筑，总建筑面积约88.25万平方米，重点是完善基础设施、补齐配套、改善环境。

具体改造资金怎么出：

已经走出了三种方式

居住者是最大的“主角”

具体如何推进、钱从哪里来？目前南京已走出三种不同的实践方式。

①产权人共同筹资，推动单栋危房翻建

虎踞北路4号05幢：南京首个产权人自筹资金危房翻建项目

这栋始建于上世纪50年代的两层砖木结构居民楼，2014年被鉴定为C级危房。

居民改造意愿强烈，但当时没有征收计划，于是共同探索走上了一条此前没有成熟先例的路径：产权人共同出资，在“原址、原面积、原高度”原则下拆除重建。

项目2015年居民形成共识，2020年取得建设工程规划许可并启动建设，2022年竣工交付，2023年完成新的不动产权登记。翻建体量约1890㎡。

虎踞北路4号05幢（改造后）

②政府统筹推进，推动危旧片区更新

当更新范围从一栋楼扩大到一片居住区域，还需要统筹安置、规划和公共配套。秦淮区石榴新村，就是这样的案例。

位于秦淮区的石榴新村，是江苏省首批、南京市首个居住类城市更新试点项目。

这里过去是典型的危旧房片区：占地约1.6万平方米，原居住人口约1500人，最小的房子只有7平方米，“一线天”“握手楼”随处可见。

2020年，石榴新村被列为南京首个城市更新安全消险改造试点项目，采用以原地重建、回迁安置为主，多元安置为补充的更新方式。

项目现已建起6幢新楼，并围绕居民需求设计了36种户型。套内面积从20㎡到67.5㎡不等。

③业主主动组织，推动小区配套升级

住宅更新也包括对既有设施的持续改善。车库老化、消防设施损坏、屋面外墙渗水、园区环境陈旧，都可以成为业主共同推动改造的起点。

滨江·奥城观澜苑、兴元嘉园，提供了业主自主更新的实践。

2026年第二十四届中国国际城市建设博览会上，两个作为全市仅有的老旧小区自主更新实践案例亮相——它们依托公共收益、业主自筹、维修资金等多元渠道筹措资金，先后完成地下车库翻新、消防系统整治、屋面及外墙防水、园区景观提升等改造。

改造升级也好，原地重建也好，业主自主更新也好，路径不同，指向却一致：老房子不是只能等拆迁，住在里面的人，也可以成为更新的主角。