城市更新立法了！海南的老房子，2027开始老房子会这样改！

《海南自由贸易港城市更新条例》已于2026年9月30日经海南省七届人大常委会第二十六次会议审议通过，自2027年1月1日起施行，共六章五十二条。11月4日的发布会由住建、资规、财政、金融监管、发改、司法六个部门共同出席，分别对应实施、土地、资金、贷款、投资和立法审查的职责分工，这一安排本身反映了城市更新在海南被定位为跨部门协同推进的系统工程，而非单一部门的业务。

老楼改造：标准冲突的破解，方向明确但条款编号需审慎对待

老旧小区改造长期卡在建筑间距、退距、面宽、密度、日照、绿地率和机动车停车位等指标上，老房子按现行新规几乎无法达标。条例对此的处理原则在官方解读中有明确表述：在保障消防、抗震等公共安全底线的前提下，经论证可以按照改造后不低于现状的标准实施更新；消防安全问题区分是否改变使用功能分类处置，不改变功能的执行不低于原建造时的标准，改变功能的则需采取技术措施并组织论证。这一制度设计的实质，是为存量更新打开了一条“底线安全+标准适配”的通道，而非无原则地豁免所有指标。

需要审慎对待的是具体的条款编号。原文所称“第二十六条”对应上述内容，在公开的条例解读文本中未找到直接印证。以官方表述的方向为准，比锁定一个未经交叉验证的条款编号更稳妥。既有住宅加装电梯的规则则是清晰的：业主依法表决通过后，可以免予办理建设工程规划许可证。

征收与安置：90%是刚性门槛，先安置后搬迁写入法规

国有土地上旧住宅区拆除重建，已签订补偿协议的专有部分面积和业主人数占比均不低于90% 的，市、县人民政府可以依法对未签约部分房屋实施征收。这一比例并非2026年新设，此前的《海南自由贸易港征收征用条例》已有相同规定，此次是将其写入城市更新的专门立法，作为项目启动的刚性前置条件。补偿方式包括货币补偿、产权调换和房票安置，由群众自主选择，并明确要求先安置后搬迁，支持收购存量商品住房用作安置房。

城市体检：无体检不更新，顺序被倒置

条例将城市体检评估设为刚性前置条件，未完成体检评估不得启动更新，形成“专项规划—片区策划—项目库—年度计划—项目实施方案”的闭环。这一安排改变了过去“先有项目、再补规划”的路径，将更新的依据建立在现状评估之上，而非开发意向之上。

资金：362亿元是三年统筹总量，34亿元是今年专项债发行额

海南省财政厅披露的数据可以精确还原：2023至2025年，省级财政累计统筹超长期特别国债、中央预算内投资、地方政府专项债券和省级财力等各类资金约362亿元，年均超过120亿元，重点投向地下管网、老旧小区改造、电梯更新和历史文化街区保护；2026年以来，已累计发行超34亿元地方政府专项债券用于城市更新项目。税收方面，棚户区改造、城中村改造、公租房建设经营项目享受城镇土地使用税、印花税、土地增值税的普惠性减免；海南自贸港特有的政策是对市政基础设施、城市品质提升、住房保障、智慧城市建设等符合条件的产业，减按15% 征收企业所得税。

三亚的样本：海罗片区与安居房的“冷热榜”

原文中“海螺片区”应为海罗片区。海罗片区城市更新项目的安居房推广名为华润润熙府，位于吉阳区海罗村，2026年10月推出245套、面积105至120平方米的房源，销售均价16800元/平方米，共有1206户家庭完成意向登记并参与摇号，相当于约4.9户竞争一套。同一批次中另外9个安居房项目的360套房源，登记家庭仅202户，不足房源数的六成。这一冷热反差的关键变量，不在于“安居房”这一标签本身，而在于房源是由城市更新新建而成，还是由存量住房转化而来——后者在公告中自述为“简易装修、使用痕迹明显”，购房者用登记行为做出了区分。对于关注城市更新实际效果的观察者，海罗片区的后续建设和配售节奏，提供了一个可以持续跟踪的样本：更新形成的住房供给，能否在价格、品质和区位上与真实需求形成匹配，比开工仪式的数量更能说明一部法规的落地质量。