三环边、地铁10号线旁，住宅起拍楼面价约4.27万元/平方米。六年前，合生在同一片分钟寺区域拿地，住宅楼面价最高到过7.6万元/平方米。

10月27日，丰台分钟寺0519组团的四幅子地块进入用地预申请，起始价46亿元，受理截至11月25日17时，计划于12月1日完成出让。把两幅住宅单独拆出来算，0105、0108起拍总价42.41亿元，折合楼面价约4.27万元/平方米；如果再把商业和停车配建一并计入，综合楼面价约4.63万元/平方米。

2020年5月，合生在分钟寺10天内连拿三宗宅地，楼面价分别约6.7万元、7.4万元、7.6万元/平方米，溢价率从26%出头到42%不等。六年之后，同样是分钟寺，而且这次组团更靠近地铁站，住宅起拍楼面价回到了4.27万元/平方米。

地价下移的背后，是这片区域已经形成的房价参照。2020年那三宗地对应的一手房，网签均价曾卖到11万到13万元/平方米。到2026年，已交付房源的尾房和二手成交价回落到7万到8.5万元区间，部分175平方米户型实际成交单价在7.5万元左右。如果新地块的楼面价还停在六年前的位置，住宅部分的成本就会高于周边可售价格的承受线。4.27万元/平方米的起拍楼面价，是让项目账能算得过来的前置条件。

价格之外，这组地块还带了一个硬条件。出让文件明确要求执行住建部等三部门2026年8月28日印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》及北京市的贯彻实施意见，优先现房销售。这是丰台首宗现房地块，也是“8·28”新政后三环边首宗成规模的商住混合现房地块。

预售和现房，落到钱上很具体。预售是拿购房款盖楼，现房是开发商先把楼盖完再卖。按行业测算，资金占用会从几个月拉长到两年以上，新增的财务成本大致相当于地价的十分之一。这笔钱最终会摊进项目账本，也意味着能参与竞拍的房企，资金实力门槛被实质性地抬高了。

46亿元起始价背后，真正能市场化销售的只有住宅那9.94万平方米。南侧0104商业用地和北侧0101社会停车场，由竞得人建设后，丰台区政府指定企业按成本价整体回购，地上地下全部自持至出让年限期满。地块内还要增设一条15米宽街坊路并无偿移交城管部门，相邻约4公顷绿地也要建成后无偿移交。商业和停车场的成本价回购不产生利润，配套投入则会摊入住宅成本，拿地的逻辑更接近“做算得清的账”，而不是冲溢价。

这组地块的推出方式也配合了这一定位。本次采用用地预申请机制，房企先报名表达意向，再进入正式竞买。按北京“8·28”新政后优化的交易规则，参与预申请并最终拿地的企业，出让合同签订后30天内缴纳地价的50%，剩余价款可在24个月内缴清；预申请保证金最低200万元、最高1000万元。分钟寺这组地块的保证金按上限执行，为1000万元。门槛降低、付款期拉长，对中小房企更友好，但现房销售的要求又把资金压力推到了建设阶段，两者叠加，筛选的其实是能扛过现房周期的钱。

对分钟寺片区来说，这组地块补的是具体的短板。片区过去的反差很直观：住宅卖到过10万以上，楼下却缺商业、缺停车，生活配套长期跟不上。这次把住宅、商业、停车打包出让，商业按仓储式超市结构设计，停车场规划车位不少于230个，指向的是轨道站点周边复合开发的思路。

短期压力同样存在。近10万平方米住宅入市，按套均140平方米粗算约700套，而板块内已交付项目仍有尾房和二手房在消化，价格在7万到8.5万元区间。新地块的现房要等建成后才能卖，届时面对的将是同一片区已经形成的价格参照和仍在消化的存量。现房降低了购房者的交付风险，但也把开发商的回款节奏往后推了两年以上，定价空间和去化速度之间的平衡，会比预售项目更难松动。

12月1日出让时，有没有人报名、几轮竞价、谁来拿，比46亿元这个数字更能说明市场对这一定价方式和现房规则的接受程度。对周边居民而言，更确定的短期变化不是房价，而是商业、停车和路网在现房建成前后逐步补齐；对购房者而言，现房销售把“看得见再买”变成了这块地的硬性条件，但最终价格是否落在现有7万到8.5万元的参照附近，仍取决于两年后的市场状态，目前没有足够依据做出预判。

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