楼市大局已定？不出意外：国内40%家庭，或不可避免面对3个难题

手里有两套以上住房的城镇家庭，数量比很多人以为的要多。央行2019年城镇居民家庭资产负债调查显示，31%的城镇家庭有两套房，10.5%有三套及以上，合计约41.5%。这份调查覆盖30个省份的3万多户，至今仍是讨论多套房问题时被引用最多的全国性口径。它是2019年的数据，不是2026年的新统计，但“约四成城镇家庭不止一套房”的基本盘，后来并没有被更有力的全国性调查推翻。

真正变化的是这些房子面对的市场条件。过去多买一套房，逻辑很直接：钱存银行利息低，房子看得见、摸得着，价格还在涨。现在这个逻辑在不少城市已经转不动了，最先卡住的地方不是“值多少钱”，而是“想卖的时候卖不卖得掉”。

以河南许昌为例，2026年8月全市二手住房成交均价为2799.83元/平方米，市区为2800.92元/平方米，这是当地房地产市场运行情况披露的成交口径。同一时期，市场机构监测的许昌二手房挂牌均价在5300元/平方米上下，两者相差不小。挂牌价是卖家的心理预期，成交均价是实际签合同的价格。一套早年按每平方米七八千元买入的房子，真要出手，面对的是成交端的数字，不是中介橱窗里挂的那个数。

卖房的时间成本也在拉长。据市场机构监测，2026年8月全国二手房挂牌总量突破850万套，约七成集中在三四线城市和县域；三四线样本城市的二手房去化周期在30个月上下，部分机构口径约为32个月，而一线城市同期在9到10个月之间。同样挂一套房，在核心城市和在弱三四线，等待买家的时间是按年计算的差别。

一些地方推出了“以旧换新”，由地方国企收购旧房、帮居民置换新房。据中指研究院不完全统计，2024年以来超过60个城市在“以旧换新”政策中明确支持企业收购二手房，2026年上海、广州也先后明确了收购标准。但收购价格按评估来，想卖出当年心里的那个高价并不现实。政策给的是“能变现的通道”，不是“保本退出的承诺”。

第二层变化发生在持有环节。房子空着，物业费和供暖费照交。更隐蔽的是维修资金。不少老小区的住宅专项维修资金余额已经不足以覆盖大修。住建部推动的房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点，目前在上海、天津等22个城市开展。试点重点是政府在个人账户之外建立公共账户，用于房屋公共体检和应急托底。按住建部相关司局负责人的说法，公共账户遵循“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，不需要居民额外缴费。但这套制度本身说明，老房子的修缮正在从“业主自己凑钱”转向需要制度性资金安排，而维修资金历史欠账的缺口，最终仍会以不同形式影响持有环节的实际支出。

出租曾经是另一条退路，现在也在变薄。克而瑞长租监测的55城个人房源数据显示，2026年7月平均租金同比下跌4.9%，一线城市同比跌幅9.51%，二线约5.11%，三四线约3.90%。中指研究院监测的50城住宅租金上半年累计下跌0.56%，跌幅比去年同期收窄，市场从普跌转向分化。扣掉物业费、空置期和维修，一套非核心地段房子的租金回报，未必比一笔定期存款更省心。

第三层变化离家庭更近，却最少被拿出来算账：房子怎么传下去。北京二中院2026年7月发布的白皮书显示，2021年至2025年该院审结的涉老财产处分家事案件中，遗嘱继承纠纷占85.9%，涉及房产处分的案件占比高达94.6%；案件在家事案件中的占比从2021年的4.4%升到2025年的15.5%。继承要跑手续、过户，家里兄弟姐妹多的，还容易在“谁要房、谁补钱”上卡住。房子在账面上是资产，到了继承环节，处置成本、家庭协商成本和变现折价会一起出现。

“以房养老”本来被寄望为一条出路，实际进展很有限。截至2025年8月底，保险版老年人住房反向抵押养老保险累计服务149户家庭、218名老人，全国仅一家机构持续运营。不是说这项工具没有用，而是它要求老人把房产部分或全部转化为现金流，和多数家庭“把房子完整留给孩子”的安排直接冲突。工具在，愿意用的人少，这个缺口短期内不会因为政策号召就填上。

把这些变化放在一起看，多套房家庭面对的不是一个“房价涨跌”的单变量问题，而是一组同时收紧的条件：弱三四线的变现周期在拉长，持有和修缮的支出在从隐性变显性，租金回报在往下走，传承和以房养老又各有各的门槛。2019年调查里41.5%的多套房占比，在当时是财富的标记；到了2026年，同样的持有结构，需要面对的是完全不同的流动性环境。房子仍然是房子，但它作为“随时能换成钱”的资产的那一面，在不少城市已经明显变薄了。

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