中日博弈持续之际，日本富人来华全款置产，资本逻辑千年不变

日元跌成“4块2”了

先算汇率这笔账。2021年，100日元还能换6块2；现在呢，100日元只能换4块2。五年，缩水三成。

对美元也一样。2021年初1美元换103日元，现在换160多。钱在手里攥五年，两头都缩水。日本老百姓攒一辈子的存款，在汇率里悄悄变少了。退休金还是那些钱，能买到的东西一年比一年少；工资单数字没怎么变，超市价签一直在换新的。

对出口厂子来说，日元便宜是好事；可对过日子的人来说，手里的钱就是不值钱了。游客觉得日元便宜，去日本买东西划算；日本人自己出国，掏钱越来越心疼。

东京房价，开始“不对劲”了

东京房价却在疯涨。日本不动产经济研究所的数据显示，2025年东京首都圈新楼均价9182万日元，一年涨17.4%；东京23区的新楼均价已经冲到1.3613亿日元，一年涨21.8%。四年前，首都圈这个数字才6750万。

房子凭啥这么贵？地皮少，人工贵，建材还涨价。新盘上市量这些年一直在低位，供应少，价格就压不下来。

房价涨得快，把汇率亏的钱赚回来了，账面还好看。所以有钱人一开始并不慌。

可最近，不对劲了。东京都中心6区的二手房，9月平均期望出售价格环比下降1.6%，已经连跌五个月。新楼也开始卖不动了：2026年8月首都圈新建公寓均价9770万日元，比去年同月下跌5.4%，平方米单价16个月来首次转跌。

日本还在加息。2026年9月，日本央行将政策利率上调至1.25%，房贷还款负担加重。汇率还在跌，房价可能见顶，利息还在涨——三样凑齐。手里攥着几套房的人，晚上睡不着了。

日本人对“房价见顶”这几个字特别敏感。90年代泡沫破了，经济趴了几十年。房价掉头向下，背着房贷的家庭，房子缩水，月供一分不减。那批老钱吃过泡沫的大亏，见好就收，落袋为安。一闻到风险的味道，他们就想跑。

卖房换钱，钱往哪里走

怎么跑？把东京那套1亿日元的公寓卖掉，换成人民币。1亿日元，差不多420多万人民币。

这笔钱放到上海、苏州、杭州，能买更大的房子，配套更好。学区、医疗，样样比东京那套小公寓强。上海飞东京，两三个小时。父母在日本，随时能回去看。日本地震台风还多，家里能有个安稳的第二住所，心里踏实。

中国为啥吸引他们？老底子厚。上海古北，80年代就开始聚日本人。几十年下来，日料店、和风超市、日语班，一条街一条街扎了根。苏州工业园，日资企业扎堆，日本是苏州第三大外资来源地，已有1400多家日本企业先后到苏州投资，本地连日本人学校都有。

上海、苏州这些城市，日本人熟门熟路，语言不通也能找到日本人开的店、学校。杭州钱江新城这两年也常被提起，新盘多，品质能撑起改善需求。现在来中国还更省事了。中方对日本持普通护照人员来华经商、旅游、探亲，在不超过30天的前提下免签，政策延续至2026年12月31日，看房、探亲、短住，说走就走。

想炒房？门都没有

有人担心了：日本人这么买，房价不得炒上天？

先看看规矩。2010年，住建部和外汇局就定过规矩：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 这套规矩，十几年没松过。2025年9月外汇局的新规，便利的是购房结汇支付流程——允许“先结后补”，凭购房合同先行办理结汇，后续补交备案证明——但购房资格、限购套数一点没变。银行办结汇，还要核一遍购房资格；大额资金进出，都在监管眼皮底下。

放眼全球，不少国家都堵过外资买房，要么加税，要么限购。中国这套，算是严的。

再说了，日本买家其实很少。全国在华日本人数量约9万多人，而且最近一年还在下降。上海最多，也就三四万；苏州聚集了上千家日企，长期居住的日本人约6000人。放在中国楼市的大盘子里，占比低得很，左右不了行情。国内高端盘的大买家，还是国内自己人。

日本人买几套房，买的是对中国安定的认可，是用真金白银投的票。但中国楼市的底，永远是房住不炒。中国老百姓真正该操心的，不是日本人买了多少套，是自己的房子、自己的饭碗、自己钱包里钱的购买力。

资本千年不变，只认安全和稳定。这两样谁守得住，钱就往谁那儿跑。