11月1日起已实施！事关惠州住房公积金贷款、商转公

住房套数认定口径的调整，是此次新旧办法差异最集中的一条。

旧办法规定，公积金贷款住房套数以申请人家庭在全国不动产登记部门登记的住宅性质不动产，以及公积金贷款、商业贷款未结清的住房套数为准。这意味着，缴存人在惠州购房时，其在外市拥有的住房也可能被计入套数，进而影响首付比例和贷款资格。

新办法将查房范围大幅收窄：以申请人家庭在拟购房屋所在县（区）内不动产登记部门登记的住宅性质不动产（含购房合同）所确定的住房套数为准。据了解，该政策已自2026年5月6日起实施。

查房范围从“全国”收缩到“县（区）”，带来的实际效果是跨区购房的首套认定条件放宽。例如，缴存人在惠城区已有住房、在惠阳区无住房，其在惠阳区购房仍可按首套认定申请公积金贷款，5年以上首套个人住房公积金贷款利率仍可按2.6%执行，跨区购房的贷款压力由此明显降低。

贷款比例方面，旧办法规定存量房（二手房）公积金贷款（含组合贷款）最高不超过抵押物价值的60%，建造、翻建、大修自住住房同为60%。新办法将二手房公积金贷款比例最高提升至70%，并新增“购买保障性住房”情形，贷款比例上限设为85%；预售商品房、现房仍维持80%不变。

换算为首付比例，二手房个人住房公积金贷款最低首付由4成下调至3成；使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。据了解，相关首付比例调整已于2024年先后落地。

二手房贷款成数提高，直接降低了二手房买家的首付压力；保障性住房85%的贷款比例，则与惠州近年加大保障性住房供给的方向相衔接。

新办法首次在总则性文件中系统列出贷款额度上浮情形：购买二星级及以上绿色建筑标准的商品住房或装配式建筑项目商品住房、二孩及以上家庭购买自住住房、高层次人才购买自住住房，以及经上级机关或管委会审定的其他优惠政策，最高贷款额度可适当上浮。

据了解，该类上浮政策已于2026年2月14日在操作层面先行落地；新办法将其上升为总则性规范，旧办法中并无此类条款。这意味着公积金贷款开始承担差异化的政策引导功能，向绿色建筑、多子女家庭和人才安居倾斜。

与此同时，2026年5月6日，惠州市住房公积金在前期已提额的基础上，阶段性进一步大幅上调贷款额度：普通缴存人个人最高100万元、家庭最高150万元，I类人才个人最高120万、家庭最高170万，有效期至2027年6月30日。

贷款期限方面，新旧办法在“上限30年，且贷款年限加上房龄不得超过40年”这一核心规则上保持一致。

此外，新办法在房龄之外，增设了土地使用权剩余年限的参照。这意味着，贷款期限的核定不再只看“房子盖了多久”，还要看“土地权利还剩多久”。对于土地剩余年限较短、而房龄尚不算高的房产——例如部分早期出让地块上的次新房——可贷期限可能因此被压缩。

这一调整将贷款期限的风险控制从建筑物层面向土地权利层面延伸，使抵押物价值的时间衰减被更完整地纳入期限核定之中。

旧办法对商转公贷款设置了“申请人及其配偶未办理过公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭唯一住房”的前置条件。新办法删除这一限制，商转公的准入门槛回归到“原商贷银行同意、不动产权证已办妥、抵押权清晰”等操作性条件。据了解，取消“唯一住房”等限制已于2026年2月14日起先行落地，新办法以规范性文件形式予以确认。

在此基础上，2026年5月6日发布的《关于优化住房公积金使用政策的通知》进一步放开异地缴存人申请商转公贷款，异地连续正常缴存满6个月即可在惠州办理。

两项调整叠加后，商转公的准入面进一步扩大：所有缴存人不再受“唯一住房”和“未办理过公积金贷款”约束，异地缴存人也不再因缴存地不在惠州而被排除在外。

此外，新办法在附则前增设一条：“灵活就业人员自愿缴存住房公积金申请贷款的，按照本市灵活就业人员住房公积金相关政策规定执行”，将这一群体正式纳入贷款办法的覆盖范围。

资料来源 |  惠州市住房公积金管理中心

由惠民之家综合撰稿