越南总理：地价过高将推高保障房成本

越南总理近日就土地价格与住房问题表态，指出地价过高虽能在一定时期内为地方带来较高财政收入，但对经济社会发展的后续影响很大。他特别提到，若地价持续高企，面向干部、公务员、劳动者、学生和武装力量等优先对象的住房价格问题将难以解决，因此政策目标应优先调节社会住房和租赁住房的地价与房价。

房地产企业方面从成本结构解释地价的影响。一名房地产企业负责人表示，一个住房项目的开发成本由土地基金设立费用、土地使用费、建设、基础设施、财务、管理及其他义务构成，其中土地使用费是较大的财务义务，且往往在企业完成开发、收回投资之前就已产生。土地使用费大幅上涨时，企业须补充自有资本或增加银行贷款，这部分资金又继续产生利息和机会成本。

该负责人举例说，一个1000套住房的项目，若土地使用费为6000亿越南盾、建设及其他费用为1.8万亿越南盾，总成本2.4万亿越南盾，则每套平均成本约24亿越南盾；若土地使用费升至1.2万亿越南盾，每套平均成本将升至约30亿越南盾。也就是说，仅土地使用费增加6000亿越南盾，就使每套平均成本增加6亿越南盾，尚未计入产生的贷款利息。他还指出，在购买力疲弱的情况下，企业未必能把全部增加的成本转嫁给购房者，后果可能是项目延期、缩小规模或无法实施，进而加剧供应短缺并推高房价。

胡志明市房地产协会主席黎黄洲表示，若仅按土地价格表乘以系数K计算，土地定价会更快、国家预算收入也会增加，但项目的土地使用费将成倍上升。他以胡志明市2026年将有100个项目进行土地定价为例说，若平均每个项目土地使用费约1000亿越南盾，国家可收取10万亿越南盾，但按此计算的土地使用费将比剩余法高出约2至3倍，后果是项目总投资增加、各项成本计入售价，市场价格也随之上扬。他认为现行土地使用费计算方式与国家调节房地产市场健康发展的目标并不相符。

胡志明市公寓管理运营协会副主席阮维成认为，总理的表态要求重新审视土地财政管理思路，尤其是住房开发项目中土地使用费的确定与征收机制。他表示，多年来土地使用费既是地方财政的重要来源，也是房地产企业最大的投入成本之一；若土地财政政策过度侧重以高地价增加眼前收入，可能出现国家从每单位土地收取更多、但项目数量减少、住房供应受限、售价日益超出民众承受能力的矛盾。他强调，土地政策效果不能只用土地使用费收入衡量，还应看其能否增加住房供应并让民众以与收入相称的合理价格购房。

越南中文社11月3日推送