深圳市一栋商场大楼拍卖，被人以1.3566亿元竞得

深圳南山整栋商场，1.04万元一平方米就买到了？先别急着说便宜。

10月29日，阿里拍卖上成交了一宗深圳商业房产：南山区龙珠路北西丽路的宝珠花园商场整栋，4层，建筑面积13013.62平方米，最终以1.3566亿元拍出。按面积折算，成交单价约1.04万元/平方米。这个评估价约1.786亿元、起拍价约1.25亿元的标的，以1.3566亿元成交，放在南山的商业物业里，单价看起来确实不像南山的价。

但拍卖公告里有一句话，把“便宜”的性质讲清楚了：这栋楼现有的租约形成于抵押之后，因此不附带租约拍卖，法院负责清场交付。

这栋楼的租客不是散兵游勇。案外人华润万家有限公司向法院提交了租赁合同，称其承租了整栋商场，租期从2023年3月29日到2028年3月28日。华润万家西丽店的经营地址就在宝珠花园1至4层，一楼临街有肯德基、必胜客等连锁门店，四楼有KTV和教培机构。一栋楼里叠着超市、餐饮和娱乐教培，清场不是换一把锁那么简单。法院已于2026年7月22日在现场张贴公告，要求现租赁单位限期搬离。

法律上的分界点在于时间顺序。租赁关系如果成立于抵押合同之前，承租人的使用权可以对抗后来的买受人，这就是普通人常听到的“买卖不破租赁”。但抵押权设立在先、出租在后，租赁关系就不能对抗法院对抵押物的执行，法院有权清场交付。深圳中院审查后认定，华润万家的租约形成于抵押之后，所以这次拍卖走的是“不带租约”的路径。

这意味着竞得者拿到的不是一份现成的、可以按月收租的合同，而是一栋需要重新处理占有关系的楼。他可以和华润万家协商，看对方是否愿意按新的条件续租；协商不成，法院负责清场。两种路径的时间、成本和结果完全不同。起拍价较评估价打了约七折，最终成交价比起拍价只高出1062.5万元，3人报名、17次加价便结束，竞拍者用出价把“清场需要时间”“租约需要重谈”这些条件折进了价格里。

还有一个容易被忽略的细节：这次拍卖的标的只是地面4层商场，地下停车场没有出现在拍卖公告序列中。实地走访信息显示，该停车场属于人防工程，目前由小区物业公司实际管理，主要停放业主和周边街铺车辆。买受人承接商场后，停车场的管理归属需要另行解决，可能涉及与物业或业主的协商甚至诉讼程序。2025年11月的一份采购公示也显示，宝珠花园停车位存在物业服务合同纠纷，相关方在选聘律师应诉。这部分麻烦不会直接体现在1.04万元/平方米的单价里，却会影响整栋商业物业的实际运营条件。

回到最核心的问题：这个价格到底便不便宜。第一轮提出了一个租金参照——如果整栋月租金能达到56万元以上，对应年租金约672万元，相对于1.3566亿元的成交价，年租金回报率大约在4.95%左右。但这只是基于假设租金的推算，不是该商场已确认的租赁价格。西丽片区商业物业的租金跨度很大，临街小铺、超市大卖场和楼上娱乐教培的每平方米租金并不在同一水平线上，公开搜索中也没有该商场整栋商业租金的可靠数据。竞得者最终能收到多少租金，取决于清场后重新谈判的结果，而不是拍卖成交价本身。

04万元一平方米买下南山整栋商场，表面看是单价低；实际上，这个单价对应的是一个尚未完成交接的资产。清场能否顺利推进、华润万家是否留下、停车场问题如何解决，每一项都会重新定义这笔投资的实际成本。便宜与否，要等这些条件落地之后才算得出来。

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