日本曾用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

1995年初阪神大地震后，神户灾民盼政府补偿倒塌的房屋，大藏省在国会的答复是：用税金填补个人资产，违反宪法。转过年来，政府却决定拿出6850亿日元公共资金，去处理住宅金融专门公司——住专的坏账。房子被震塌的人拿不到钱，炒地亏了的金融机构反倒拿到了税金，这就是1996年“住专国会”吵得不可开交的由来。

住专原本是发住房贷款的机构，但它不能吸收存款，只能向银行借钱、发行抵押证券筹资，放贷利率偏高，审核也松。泡沫时期，大量资金借给了房地产项目。地价一垮，贷款成批收不回来。到1995年，8家住专里有7家撑不下去，债务总额12.6万亿日元，处理损失约6.4万亿日元。

关键在钱从哪来。这12.6万亿债务里，农协系统资金约5.6万亿，占44%。农协的钱，很大一块是各地农户一点点存进去的。种了一辈子地的老人可能从没炒过一寸地，存款却已经被卷进了泡沫。

6.4万亿损失的分担方式是：母体行放弃3.5万亿债权，一般银行承担1.7万亿，农协系统负担能力约5300亿，超出部分由6850亿公共资金填补。公共资金不是凭空来的，最终要靠全体纳税人还。哪怕一辈子没买房，也可能通过存款、税金和多年不涨的工资，替泡沫分摊一份。

日本更大的教训是拖。住专的问题拖了好几年才摆上台面，窟窿越拖越大。三十年过去，这笔账又换了一种形式传到下一代手里。

日本总务省2023年10月调查显示，全国空置住宅约900万户，占住宅总数13.8%，创历史新高；其中既不出租也不出售、没有用途的完全闲置空房约385万套。父母留下的老房子，卖不出去，税却照样要交。按照空房管理法规，被认定为“特定空家”或收到劝告的“管理不全空家”，住宅用地税收优惠会被取消，房产税可能涨到原来的数倍，有不动产机构给出的上限是6倍。

那日本房价现在涨回来了吗？涨的只是一部分地方。2026年9月公布的基准地价显示，全国全部用途土地平均上涨1.5%，连续5年上涨，涨幅与上年持平。但上涨集中在东京、大阪等有人流入的核心城市，人口减少的地区地价仍在跌。跌的时候一批人被套住，涨的时候又有一批年轻家庭买不起。

回头看国内，路径和日本有明显差别。2026年9月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，但同比仍下降1.5%，而且城市之间在分化：上海同比上涨0.8%，北京、广州、深圳分别下降2.5%、2.9%和1.5%。回暖不是所有房子一起转头。

成交结构的变化更值得注意。住建部数据显示，2026年1至9月全国二手房交易网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，成交占比升至52.2%，已有20个省份二手住宅网签量超过新房。10月上海二手房网签24653套，同比增长32.9%，为2021年以来同期新高。市场正在从“买新房”更多转向“买有人住、有人接的存量房”。

阵痛也还在。2026年1至9月，全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。开发商、建筑工人和上下游行业仍在过紧日子。中国选择的不是猛踩刹车后拖上多年，而是避免价格断崖式下跌，同时让交易慢慢向二手房转移，用时间换消化空间。

日本那位农户的遭遇说明，房价一旦失控，没人能置身事外。但“稳”也不等于每套房子都稳。房子值多少钱，说到底要看周围有没有人住、有没有工作机会。人口往外走的地方，房子再新也难保值；家里有老房子的，早点和子女商量好是住、是租还是卖，别等到空了、破了，才发现成了包袱。

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