北京顺义170套别墅再上法拍：10.9亿起拍，单价1.13万每平方米

单价1.13万元/平方米，在北京顺义潮白河畔买独栋别墅，周边二手挂牌价是2.6万到4.2万元。单看数字，这像是打了对折还多。

但截至11月5日，阿里法拍平台上这批170套枫桥别墅显示超过6700次围观，报名人数是零。10.9亿元的保证金，没有人交。

这批房产定在11月29日开拍，评估价15.57亿元，起拍价10.90亿元，处置法院是福州市中级人民法院，申请执行人是信达福建分公司。低单价和零报名之间的落差，答案不在价格里，在拍卖公告列明的“重大瑕疵”里。

最核心的一道坎是土地证。项目早年部分预售导致整宗用地需要分割，但原土地使用权人北京精达房地产开发有限公司拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局因此作出了国有土地使用证废止的决定。在宗地重新分割、新的权证办下来之前，这170套别墅很难逐套独立确权过户。买受人拍下的首先是一道需要打通的行政程序。

公告同时列明，部分别墅存在整体或部分拆除，恢复重建和续建的成本由买受人承担；部分房产没有完成初始登记；拖欠的水、电、物业费用也全部由买受人自行解决。还有一个容易被忽略的条件：这批别墅的土地使用权从1993年12月算到2063年12月，剩余年限已经不足40年。把这些叠在一起，10.9亿元买到的不是170套现房，而是一个产权待理清、工程待续建、欠费待清偿的资产包。

这不是这批资产第一次挂牌。2024年11月，180套以14.12亿元起拍，开拍前因案外人异议撤拍；2025年5月，178套以13.93亿元再次挂牌，同样撤回；到这一次，套数减到170套，起拍价降到10.90亿元。套数递减、价格缩水，对应的是处置方在逐步剥离争议房源、重新给剩余资产定价。

背后是一笔2018年8月形成的16亿元重组债务。泰禾系项目公司提供抵押担保，黄其森等承担连带责任保证，债务人违约后信达方面起诉并进入执行程序。枫桥别墅只是泰禾债务盘子的一角。泰禾集团2026年半年度报告显示，截至6月30日，已到期未归还借款本金666.40亿元，受限资产账面值891.09亿元。10月26日的一份公告又披露，截至9月30日，公司及并表公司逾期有息总负债本金余额为664.98亿元，该数据未经审计。两个数字口径不同，不宜直接串成一条下降曲线。同一时期，泰禾名下石景山区29套房产也进入了变卖程序。

对信达这样的资产管理公司来说，继续折价拍卖的目的是把挂在账上的不动产债权换成现金。折价幅度反映的是处置难度，不是资产的内在价值。三次挂牌、两次撤拍、套数递减，每一步都在往“能拍出去”的方向靠，但土地证废止和拆除重建这两项硬伤，不会因为起拍价降了3亿多元就自动消失。

这个资产包真正的竞买人，需要有资金实力一次性拿出10.9亿元并锁定数年，需要有开发能力去处理拆除和续建，还需要有司法尽调能力去拆解宗地分割和证照废止的行政程序。普通购房者不在这个名单里，多数中小开发商也不在。6700多次围观和零报名之间的差距，就是这道门槛的直接体现。

10.9亿元的起拍单价看起来便宜，但便宜的部分对应的是买受人接下来要填的坑。在产权关系理顺之前，这套资产的价格标签上写的不是“折扣”，是“成本”。

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