北京楼市回温，但这两家房企今年还没拿地

828新政之后，北京楼市出现了：一热一冷。

“热”的是住宅市场，成交量快速升温，特别是10月份，据北京市住建委统计数据，10月1日至28日，全市新建商品住宅网签量约为4200套，同比增长50.8%。

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随着“金九银十”的火爆助推，今年1-10月，全市新建商品住宅总成交量同比上涨14.5%，增至33604套；成交面积406.72万㎡，也同比上涨了9.17%，成为五年来最好的一年。

改善需求启动，带动了今年城区新项目的快速去化。城六区的新项目和昌平南部、通州核心区等近郊主力供应区域内，可以说没有卖得特别差的新盘，这是今年与前几年最大的区别。

但市场“均匀”回暖，对于部分房企并不算是好消息。因为，今年还有几家主流房企在北京土地市场上颗粒无收。828新规之后，拿地到正式销售之间会有至少一年的空档期，现在还没拿地，就意味着明年即将没有新项目可推的尴尬。

目前，在北京房企销售TOP20中，今年还没有拿地补仓的企业有6家：中建壹品、中建玖合、越秀、懋源、海开、合生。

其中，合生和懋源这两家企业比较特殊。合生已经多年没有补仓，一直在靠之前屯的大幅存量土地周转。懋源不是一家追求高周转的房企，并且去年在朝阳松榆里和顺义天竺板块两次补仓，手里十几万平米的存货够卖一年了。

另外还有4家房企：中建壹品、中建玖合、越秀、海开。

海开比较特殊，它只在海淀做开发，目前手中的项目瑜海澐颂是去年底拿的，总建面22.5万㎡，这个项目足够运作两年了，海开也没有全国性房企的现金流压力，不用时刻考虑补仓，先略一边，剩余3家补仓的紧迫性各有不同。

图源：中建玖合官微

中建玖合是其中补仓需求最急迫的。中建玖合上一次拿地是在2025年6月，当时以74.91亿元拿下通州运河地块，即后来的中建运河玖院项目。

运河玖院一直卖得很好，去年网签903套，今年1-10月又网签了532套。按照规划，这块地的建面约26.2万㎡。截至目前，项目住宅部分申领了6个批次的预售证，合计约22.1万㎡，已网签约19.5万㎡，仅剩余不到7万㎡的可售面积，按照之前的销售速度，肯定是不够明年卖的。

中建玖合还有一个在售项目：中建玖玥府，今年也卖得不错，1-10月网签147套，金额10.15亿元，目前所剩房源不多。

这两个项目先后热销，让中建玖合在北京站稳了，品牌也打响了。但新规落地，中建玖合的节奏被彻底打乱，即使今年底能再拿一块地，按照封顶销售要求，下一个项目最快也得等到2028年才能销售。

如果运河玖院后期开发房源推得过快，中建玖合在北京市场就有可能出现一年左右的销售真空期。不知道接下来公司会不会捂盘惜售。

中建玖合的兄弟公司中建壹品手上的存量土储稍多一点，但也不太充足。

中建壹品的在售项目比较多，海淀的海宸元境、学府公馆，丰台的花香壹号，大兴的未来元著、元启、颐和公馆六个主力项目。或许正因为项目多，库存还算充足，所以中建壹品2026年没有投入资金在北京土地市场。

不过，今年北京新房市场回升之后，海宸元境、元启的去化速度加快，元启更是登上大兴区前10月套数销冠，未来元著网签247套排名第5。中建壹品大大回血一波，现金流变好了，但可售存货却逐渐见底，也需要在土地市场发发力了。

今年尚未拿地的还有越秀。越秀在过去几年冲得很猛，2025年联合其他企业继续在朝阳、昌平补仓，2026年却消失在北京土地市场。

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可能是因为资金都被集中在了广州跑马场项目。这块地土地出让金花了236亿元，开工建设推进速度也很快。在与SPK的签约仪式上，越秀集团董事长陈强明确表示：“争取于2026年3月底开工，力争在3-4年内建成。”

这么大体量的项目，这么快的速度，必须舍得砸钱才行。而越秀在城市平台拿地，是需要集团统一调配的，所以给北京的额度可能会相应减少。

今年以来，越秀地产在北京土拍场上表现积极，补仓意愿强烈。从海淀四季青地王到朝阳酒仙桥地王，全部参拍，但受限于投资额度，颗粒无收。越秀的项目都卖得很好，补仓成为最紧迫的问题。

不过，越秀一向很擅长勾兑，身段灵活。建发在今年7月斥资49.77亿元拿下昌平东小口镇CP02-0405-0002地块后，项目公司股东中很快出现了越秀的身影，也算是补仓成功。

但是，优秀的房企一般是不甘寂寞的，操盘项目、养团队留住优秀的班底，都需要有自己主导的项目。新规之后，越秀是不是会砸下真金白银，找到自己在新规后的市场节奏，拭目以待。

828之后，北京土地市场迅速冷却，但房企的动作却只能更快，不能慢，不然经过2027年的市场转换空档期之后，手里没项目、没主动权，会更加难受。所以，接下来，什么时间拿地？拿地之后，如何在更长的销售准备期内把握节奏？对房企的操盘能力和现金流是更大的考验，也将会拉大不同企业、项目之间的差距。

北京土地市场上，2026年最后两个月留给房企的机会并不多。目前待出让地块只有6宗，再加上第十三轮拟供应商品住宅用地4宗，基本上就是今年最后两个月的“面粉”了。还没拿地的企业，请提前准备好弹药，因为接下来的每一场土拍，都可能决定未来两年在北京市场的座次。

（完）