5类预制板楼优先启动原拆原建，但标准卡的很严格，看你家楼能不能上榜？

楼房一年年变老，墙体渗水、楼板开裂都是常事。 大家平时不怎么聊，一到下雨天，盆接水、桶接漏，才又想起那个问题：这房子，到底是继续修，还是能拆了重盖？

很多人一听“拆”，先想到补偿款、安置房。 可现在说的原拆原建，不是以前那种征收拆迁。

传统征收，是政府收回土地，给补偿或者安置房。 原拆原建反过来，是业主自己发起更新，旧房拆掉，原地盖新房。 原则是政府引导、住户自愿。 建房的钱，主要靠业主一起出。 政府给政策支持、简化审批，不会像棚改那样发大额补贴。

已经纳入征收、土地储备计划的楼，不再进原拆原建试点。 这条路，是留给拆不掉、但确实不安全的老楼。

哪些楼会先排上？

一类是鉴定为C级、D级的危房。 C级是局部危险，修好才能住；D级是整栋结构不安全，加固意义不大。 是不是危房，不能看墙裂得吓不吓人，得找有资质的机构出正式报告。

二类是2000年前建成、楼板是预制板的老楼。 当年抗震和建材标准跟现在差一截，时间一长，渗水、风化、抗震偏弱。 只刷外墙、换管线，解决不了根上的事。

三类是筒子楼，没有独立厨卫。 几户共用厨房卫生间，户型底色改不了，翻修多少次都憋屈。 这类业主改造意愿通常最强。

四类是处在地质隐患区的预制板楼。 地基沉降、边坡滑动，反复加固还是悬着，不如连根重来。

五类是业主同意比例达标的楼栋。 一两户想拆，项目走不动。 多数试点城市看两个指标：同意户数、同意产权面积，两边都够法定比例才推得动。

满足这几条，也不等于马上能拆。 地块规划、消防间距、日照条件、能不能放下新建体量，都得重新核。 老小区空地本来就紧，方案卡在这里的不在少数。

钱是绕不开的一关。

原拆原建是业主自主更新，建房成本主要由产权人分摊。 政府不包全部费用，只给审批便利，部分地区有少量补助。

真实样本里，杭州浙工新村居民自筹约占89%；温州乐清虹苑52户100%自筹，户均17万到25万；北京三里河一区政府补40%、居民担60%，居民自付约6029元/㎡；乌鲁木齐测算原拆原建成本约3000到3500元/㎡。

压力不小，但路径在变宽。 青岛、北京等地，公积金、维修资金、改建贷款、房票开始接入。 D级危房里的唯一住房住户，在外过渡租房，可申请保障性租赁住房，减轻一点开支。

办事流程也不复杂，说白了就是六步：

邻里先摸底，选代表组更新小组。 去社区、街道交意向，做安全鉴定。 全体业主表决，签字留档。 出方案，把户型、钱怎么摊、临时往哪搬写清楚。 住建和自然资源部门联合审地块。 最后拆旧、建设、验收、办新不动产权证。

武汉的规则是，申请试点要“双80%”，签协议启动建设要“双90%”，拆除一般要全体同意。 佛山是双三分之二参与表决，参与业主里双四分之三同意，最终拆除仍需100%签约。 民法典底线是：改建重建属业主共同决定，至少双三分之二参与、双四分之三同意。 各地比例不同，先问本地街道，别按别处经验算自己家。

有几个坑，提前看清。

预制板楼不一定都能原拆原建。 鉴定是B级、主体还稳的，只做常规旧改：换管线、做防水、外立面翻新，不拆。

政府不会全包。 先算家庭承受力，再签字。 别把原拆原建想成“免费换新房”。

少数住户不同意，项目不一定立刻停，但可能卡在拆除环节。 部分试点探索房票、异地安置，不是每个城市都有。

重建后面积不能随便扩。 新建规模原则上不超原建筑体量，消防、日照底线不能破。 武汉、厦门、乌鲁木齐允许在原面积基础上增容，上限多在20%到30%，只用于加电梯、补公共配套、补齐厨卫，不增加户数。

回到最开始的选择：加固，还是原拆原建？

只是墙面开裂、管线老化，主体没大问题，加固翻新更划算。 花钱少、工期短，不用搬家。

已经是D级危房，加固造价高还留隐患，整栋意见统一、地块也装得下新楼，才值得走原拆原建。

广东把“使用未经处理海砂建造的房屋及预制板房，存在严重安全隐患且缺乏维修加固价值的”列入自主更新对象。 广西征求意见稿里，“2000年以前竣工的大板结构住房，含预制板房”被单独点名。

预制板楼的事，不再是“等通知”。 业主先摸清楼的状态，再去街道问三件事：本地有没有试点，鉴定去哪家机构做，同意率卡在多少。

你家那栋楼，漏雨的墙、响的楼板，答案可能就藏在这三句话里。