政策要闻丨国常会：要聚焦重点领域持续发力（11.2-11.8）

政策要闻丨国常会：要聚焦重点领域持续发力（11.2-11.8）
中指研究院 2026-11-09 09:37:45

摘要：

国常会指出扎实推进各项政策落地见效，确保完成全年经济社会发展主要目标任务；住建部就国家标准《城市体检评估技术标准（征求意见稿）》公开征求意见；同周住建部通报《住房公积金管理条例》成效；央行公布金融工作情况，披露房地产“白名单”累计审批贷款超8.4万亿元；国家发展改革委等五部门印发《实施全面节约战略行动方案》，明确“十五五”新增建设用地控制在2600万亩以内。海南、金华等地相继出台贯彻落实商品住房销售制度的实施细则；北京、东莞印发“十五五”时期住房发展规划，北京以1000个老旧小区改造等指标锚定五年任务；北京、南京等地出台城市更新配套政策，南京发布城市更新五年行动计划，北京出台既有建筑改造体检评估指南；海口、东莞等地完善存量盘活政策。

中央：新修订《住房公积金管理条例》初见成效

要闻一：国常会指出扎实推进各项政策落地见效，确保完成全年经济社会发展主要目标任务

11月6日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，学习贯彻习近平总书记关于前三季度经济形势和后几个月重点工作的重要讲话精神，听取社会救助工作情况汇报。会议指出，要聚焦重点领域持续发力，加快重大项目和“六张网”建设实施进度，支持企业扩大设备更新、无形资产等投资，加强消费线上线下联动和城乡联动，畅通投资消费良性循环；要用好用足各项政策性资金，及时足额拨付涉及基层和企业各类款项，更好发挥财政金融协同促内需政策效应；要扎实做好稳就业、防风险和民生保障工作，持续化解地方政府债务、中小金融机构等领域风险，完善资本市场稳市机制、增强股市内在稳定性；要认真研究明年经济工作思路，加强跨年度政策衔接，推动经济持续向好。社会救助方面，会议要求健全社会救助体系，推进法治化、数智化、规范化、专业化建设，完善低保边缘家庭、刚性支出困难家庭等帮扶举措，强化跨部门数据共享、健全“一门受理、协同办理”机制，落实就业、以工代赈等发展型救助措施，全面推进照护、关爱等服务类社会救助。

本次会议指出“加快重大项目和‘六张网’建设实施进度”，意味着城市更新推进节奏有望加快，同时指出“用好用足各项政策性资金”“财政金融协同促内需”，预计购房贷款贴息也将持续进一步发力，对于房地产市场也将带来利好。

要闻二：住建部就国家标准《城市体检评估技术标准（征求意见稿）》公开征求意见；同周住建部通报《住房公积金管理条例》成效

11月2日，住房城乡建设部办公厅就国家标准《城市体检评估技术标准（征求意见稿）》公开征求意见。适用范围上，标准适用于我国设市城市，其他县级行政区划单位可参照执行；技术内容共7章，即总则、术语、基本规定、指标体系、数据采集、分析诊断、数据库与信息平台。指标体系按住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度构建多层级体检体系，小区以居民步行5—10分钟范围划定、街区以步行15分钟范围划定、城区以建成区为基础。体检类型分综合体检与专项体检，综合体检原则上五年一周期，专项体检覆盖住房、公共服务设施、基础设施、历史文化保护传承等领域、片区更新前应开展，定期评估原则上五年一次。机制上明确以城市体检作为城市更新的前提，建立“发现问题—解决问题—评估效果—巩固提升”闭环，体检成果作为城市更新、规划建设管理的技术依据。

11月4日，住房城乡建设部通报新修订《住房公积金管理条例》施行1个月以来的政策效果，截至2026年10月20日，全国住房装修提取住房公积金137亿元、支付物业费提取28亿元，合计165亿元。

要闻三：央行公布金融工作情况，披露房地产“白名单”累计审批贷款超8.4万亿元

11月5日，央行公布受国务院委托向十四届全国人大常委会第二十五次会议作出的《国务院关于金融工作情况的报告》，房地产方面，报告明确降低商业用房购房贷款最低首付比例、实施居民购房贷款贴息政策、完善房地产信贷基础性制度，商业银行通过城市房地产融资协调机制“白名单”累计审批通过贷款超8.4万亿元，并优化资本市场支持构建房地产发展新模式相关制度；下一步将常态化运行房地产“白名单”机制，满足合理融资需求。

要闻四：国家发展改革委等五部门印发《实施全面节约战略行动方案》，明确“十五五”新增建设用地控制在2600万亩以内

11月4日，国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、水利部、国管局联合印发《实施全面节约战略行动方案》，设“推进土地资源节约集约利用”专章。总量约束上，提出到2030年单位国内生产总值建设用地使用面积比2025年降低15%，“十五五”期间新增建设用地规模控制在2600万亩以内。配置方式上，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地；推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，合理开发地下空间。存量处置上，实施产业园区用地专项治理，盘活存量产业用地用于战略性新兴产业、先进制造业和生产性服务业；加大闲置土地处置力度，深化扩大低效用地再开发试点，稳步开展全域土地综合整治。

地方：全国已有22城、1省落地商品房销售制度改革实施细则

要闻五：海南、金华等地相继出台贯彻落实商品住房销售制度的实施细则

11月6日，海南省印发实施细则，从现房销售、预售管理、项目开发公司制、主办银行制、土地供应、政策协同六个方面提出十五条措施，成为8.28新政后首个以省域为单位落地的地区。与其余22城以8月28日单一节点划断不同，海南自2020年3月8日起即对新出让土地商品住房实行全域现房销售，此次据此形成三段式安排：2026年8月28日（含）后新出让土地的继续实行现房销售；2020年3月8日（含）至2026年8月28日期间出让土地的，现房销售条件等按原有政策执行；2020年3月8日前出让土地的可继续实行预售、鼓励选择现房销售。预售管理上，8月28日前已取得工规证的按原有规定执行、工规证有变更的以首次取得时间为准，未取得工规证的及8月28日后新出让土地可实行预售的均单体封顶、按新政策执行，未设过渡期限；市县政府批准的城市更新项目配建商品住房可继续按预售制度执行，并取消了2024年琼建房〔2024〕275号“经省级主管部门备案”的前置条件、仅保留市县政府批准。现房销售上，须完成竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后报市县住房城乡建设部门备案，完成房屋首次登记后申请销售、全面推行“交房即交证”，定金原则上不高于房屋总价5%、由住房资金监管机构在项目主办银行开立专户监管。此外，明确开发建设实行项目开发公司制，城市更新项目可在同一更新项目内统筹多宗土地分期开发；本通知印发后开工建设的项目可建设小于100平方米户型、原则上不得低于80平方米，取消了此前不超过总面积15%的比例上限。

10月30日，亳州印发实施意见，预售条件分三类：8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的在途项目按原政策执行，许可证在8月28日后变更的经属地评估、报市住房发展中心备案后仍按原政策；已取得国有建设用地使用权（含已签订出让合同）未取得规划许可证的原则上按新出让土地项目管理，经评估备案后仍按原政策；8月28日后新出让土地项目须单体建筑完成主体结构封顶，封顶以完成屋面结构层混凝土浇筑并经预售审批部门现场核查认定。历史遗留问题项目经存量盘活重新签订出让合同或补充协议的，评估报备后2028年12月31日前仍按原政策执行；2026年12月31日前完成装配式建筑预评价并取得规划、施工双证的项目，经评估备案后亦按原政策执行。预售资金由市住房发展中心监管、全额存入监管账户。现房销售方面，8月28日起新公告出让土地的商品住房项目优先选择现房销售并在出让公告中公开，定金一般不超过购房总价款5%、购房人直接交存定金监管账户，房屋具备竣工验收备案交付条件后解除监管。土地方面，出让价款30日内首付不低于50%、余款一年内缴清，经决策最长可延至两年内缴清且不计息。

10月31日，金华印发实施细则，8月28日后新发布出让公告的商品住房项目申请预售，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，并提交建设、勘察、设计、施工、监理五方签章的《主体结构分部工程质量验收记录》，单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于栋。在途项目分三档：已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的按原政策执行、以首次取证时间认定变更；已取得土地未取得规划许可证的，经区政府评估报备后2027年底前可申请原预售条件；已发布出让公告但8月28日后取得土地的，2027年底前可申请原预售条件，预售资金监管执行新规；历史遗留问题项目报备后2028年底前可按原预售条件申请。预售资金由市房地产服务中心监管，首付款与个人住房贷款全额存入，完成竣工验收备案且水电气具备交付条件后解除；8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），资金受托支付至监管账户。现房销售方面，新出让土地项目优先选择并在出让公告中公开，定金不超过购房总价款5%、全额存入定金监管账户且监管期内不得使用。土地方面，出让价款30个自然日内首付不低于50%、余款可延至两年内缴清不计息，同步推行主办银行制与分户国有建设用地使用权集合抵押。

11月4日，绍兴印发实施细则，8月28日后新发布出让公告的商品住房项目申请预售须单体建筑完成主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，具体监管办法另行印发。在途项目分两档：已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的按原有政策执行；已取得土地未取得规划许可证以及已发布出让公告但8月28日后取得土地的，经各区县（市）政府、滨海新区管委会、镜湖新区开发办评估风险、报市住建部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请，但须设定覆盖全部剩余工程建设费用的重点监管额度，预售资金全部进入住房公积金管理中心（分中心）监管账户、超额度部分方可按建设节点支取；历史遗留问题项目报备后2028年底前可按原有预售条件申请。现房销售方面，完成房屋首次登记后申请备案的须提供不动产登记证明；经开发企业与抵押权人约定同意销售已抵押房屋的，办理备案时须提交抵押权人同意销售的证明文件、公示房屋抵押状况，并在认购协议中明确抵押状况与承诺注销期限，注销抵押后方可完成合同备案；定金不超过总房价款5%并全额存入监管账户，推行商品住房购房定金合同统一示范文本。8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金受托支付至预售资金监管账户。

11月5日，荆门印发实施细则，按取得建设工程规划许可证时点划断、未设过渡截止日。现房销售分三类推进：8月28日后新出让土地的商品住房项目原则上实行现房销售，此前已取得土地使用权（含已签订出让合同）但未取得规划许可证的优先选择现房销售，已取得规划许可证但未取得预售许可证的鼓励实行现房销售。现房销售须在办理不动产首次登记后申请备案，所售房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易情形，定金不超过购房总价款5%并全额存入主办银行开立的定金监管账户、取得商品房现售备案证后解除监管。预售方面，8月28日后新出让土地及此前已取得土地未取得规划许可证的项目按新政策执行，预售条件为单体建筑完成主体结构封顶并取得《主体结构质量验收报告》；此前已取得规划许可证的项目按原政策执行、许可证变更的以首次取得时间为准；购房款全部存入项目主办银行监管账户、竣工验收备案后解除监管。融资实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行、可牵头组建银团。土地方面，出让价款余款可延长至办理商品房销售备案时缴清、最长不超过两年；缴款比例达50%后，可在未办理土地不动产权证的情况下按不高于已审定计容总建筑面积50%办理规划、施工许可。

11月6日，重庆印发实施意见，从预售管理、现房销售、融资支持、配套支持、项目审批、市场监管六个方面提出十八条措施。预售方面，8月28日后新出让公告的商品住房项目申请预售须单体建筑封顶，预售资金全额、全过程监管，通过联合验收且水电气具备交付条件后解除，中心城区由市房地产交易事务中心承担监管、中心城区以外由区县住房城乡建设部门确定监管机构；已取得建设工程规划许可证的项目按原有政策执行，已取得土地未取得规划许可证以及8月28日前公告出让但此后取得土地的，经区县政府评估、确保按时交付并函告市住房城乡建设部门后，2027年底前可按原有政策申请预售，历史遗留问题项目经评估后2028年底前按在途项目执行。同时实行抵押与预售联动管理，以土地使用权抵押申请开发贷款须以分户土地使用权集合设定抵押，开发贷款存续期内经主办银行及抵押权人书面同意方可办理预售许可，房源解押后方可网签办证。现房销售方面，8月28日起新出让土地项目优先选择并载入出让合同，须完成楼栋联合验收、所售房屋及建设用地使用权无抵押查封，取得施工许可证后通过“渝悦安居”系统与购房人签订定金合同、收取不超过总房款5%的定金，企业违约的购房人可解除合同并要求返还定金。融资实行主办银行制，开发贷款、自有资金与现房销售资金全部纳入主办银行账户，预售贷款资金受托支付至监管账户。土地方面，8月28日后公告出让的商品住宅用地首付款30个自然日内不低于50%、一年内缴清，经集体认定特殊项目可两年内缴清且不计息，新出让土地实行现房销售的项目视为特殊项目。

至此，8.28新政后已有北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州等22城以及海南省落地实施细则，其中包含十堰、金华、绍兴、亳州等三四线城市，另有南昌、绵阳、泸州等城市对实施细则征求意见。各地共同以“新老划断、分类推进”落实预售要求，明确重点监管额度、现房销售、主办银行制和土地款分期等细则，并通过支持措施缓解企业过渡压力，更多城市土地出让金分期缴纳余款在2年内缴清，并鼓励保函置换，支持项目分期开发、分期竣备等，另外，重庆在细则中明确，对2026年8月28日（含）前已取得预售许可证（含部分取得）的项目，其个人住房公积金贷款发放条件可以按照原规定执行，也可为更多城市提供参考借鉴。（详见：海南细则落地，新出让土地继续实行现房预售）

要闻六：北京、东莞印发“十五五”时期住房发展规划，北京以1000个老旧小区改造等指标锚定五年任务

11月6日，北京印发《北京市“十五五”时期住房发展规划》，共七章，提出到2030年城镇住房总量保持稳定、供给结构与人口家庭变化更加适配，到2035年以“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设推动实现更高水平的住有宜居。住房供应方面，完善“一地一策”会商机制与居住用地供应动态调节机制，优先在轨道站点周边、配套成熟地区和就业密集区域供地，出让价款可按国家规定分期缴纳并强化供后监管，精准支持新市民、青年人、多子女家庭等群体购房需求。基础性制度方面，明确完善商品住房销售制度、全面加强预售管理与预售资金监管、有序实施现房销售，加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持，推行主办银行制与项目开发公司制。住房保障与租赁方面，公共租赁住房分层分类确定保障对象、备案家庭保障率保持在85%以上；保障性租赁住房以需定供，新增供应中公寓型和宿舍型占比达到60%以上、其中宿舍型占30%以上，存量资源盘活占新增保租房的比例达到60%以上，支持非居建筑改建与国企盘活存量商办按床位出租。居住领域城市更新方面，新开工改造城镇老旧小区不少于1000个、加装电梯不少于3500部、支持2万台以上住宅老旧电梯更新，启动实施城镇危旧房改造100万平方米左右，基本完成57个城中村改造。“好房子”建设方面，建立容积率、高度、密度弹性联动机制，推行分户验收和业主查验、将实体性能检测结果纳入住宅质量保证书，推进房屋安全体检、安全管理资金与质量安全保险试点，推动老旧小区物业服务全覆盖。空间格局方面，强化轨道交通引领、围绕“三城一区”促进产城融合、结合花园城市建设推动水绿融合，全面建成平原新城至中心城区半小时通勤圈。

11月4日，东莞印发《东莞市住房发展“十五五”规划》，提出稳定住房市场、优化保障供给、完善基础制度、优化标准规范、推动存量提质、强化数字赋能六大重点任务，并按城区、松山湖、滨海湾、水乡新城、东部产业园、东南临深六大片区给出差异化居住空间指引。住房保障方面，公租房实行实物保障与货币补贴相结合、每年发放住房保障货币补贴4000户，以产业社区集中配套为重点建设筹集保障性租赁住房1.5万套，以需定建、以需定购发展配售型保障性住房2500套并探索初婚初育及多子女家庭配售绿色通道。“好房子”方面，推广住宅品质提升设计导则并开展“莞邑杯”设计竞赛，实施举牌验收、业主预看房、分户验收与住宅“两书”制度，在土地出让、规划许可阶段明确绿色低碳标准与“好房子”建设指标，到2030年新建居住建筑中星级以上绿色建筑占比达到80%、装配式建筑占比达到60%。存量方面，通过收购、房票安置等方式消化存量商品房，鼓励政企协商调整设计条件转为供应高品质住宅，推动部分存量配建安居房调整为配售型保障性住房，引导国企收购法拍房和银行直销房。城市更新方面，聚焦14个重点镇街建设25个城市更新重点片区、开工改造老旧小区不少于500个、完成危旧房改造2000套、建设未来社区10个。规划同时复盘“十四五”：全市住房建筑面积约6.3亿平方米、城镇家庭户人均住房建筑面积约28平方米，累计建设筹集保障性住房11.94万套（间），销售新建商品住房13.94万套。

要闻七：南京发布城市更新五年行动计划，北京出台既有建筑改造体检评估指南

南京印发《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》，实施创新活力提升、宜居家园焕新、绿色生态提质、安全韧性强基、历史文脉赓续、智慧治理增效六大行动18项任务、共安排511个项目。量化指标上，城市地下管网改造约1100公里、公共供水管网漏损率降至8.5%，建设房屋建筑“一张图”、城镇房屋基础信息数字化率达95%、城市基础设施生命线安全工程有效覆盖率85%、城市运行管理服务平台覆盖率100%；历史文化街区采用小规模渐进式微更新。居住端提出推动“老房子”改成“好房子”，常态化排查房屋安全隐患、实现新增城市在册危房年度“动态清零”，5年新建改建体育公园50个、建设嵌入式球类运动场地200片以上、完成300条街巷整治提升并建成60条精品街巷。

北京印发《北京市既有建筑改造体检评估指南（试行）》，适用于本市既有建筑改造类城市更新项目的体检评估，覆盖现状调查、检测鉴定、报告编制全流程。体检评估要素分技术与管理两个层面、应选与宜选两类，坚持安全为底线、刚性优先、刚弹结合；拟纳入实施项目库及需联合审查的项目须开展全面体检评估，并涵盖结构安全、消防安全检测鉴定，评估结论作为城市更新项目实施方案联合审查的技术依据。

东莞印发《东莞市住房发展“十五五”规划》，明确聚焦14个重点镇街启动建设25个城市更新重点片区；建成满20年、居民改造意愿高的老旧小区动态纳入改造项目库，“十五五”开工改造不少于500个；持续推动拆除新建类城中村改造项目12个，每个镇街每年启动不少于1个整治提升类项目；完成危旧房改造2000套，鼓励无维修加固价值的老旧住房自主更新、原拆原建；建设未来社区（完整社区）10个。规划同时复盘“十四五”：全市建设筹集公租房5177套、保障性租赁住房10.43万套（间）、共有产权住房5711套、配售型保障性住房4201套，累计发放租赁补贴10916户，销售新建商品住房13.94万套。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

要闻八：海口就盘活存量资源要素推进空间提质增效征求意见，东莞以六类渠道消化存量商品房

海口就《关于盘活存量资源要素推进空间提质增效的实施意见（征求意见稿）》公开征求意见。从强化规划引领支撑、优化规建管控规则、简化用途转换审批、改革再开发机制、健全市场配置机制、改革产权登记服务六个方面提出三十二条措施。建立存量土地优先使用机制：把全市批而未供土地、闲置土地、低效用地、政府储备土地统一纳入“存量土地资源数据库”动态管理，各区、各园区在招商推介、规划选址阶段应优先推荐、匹配数据库内存量土地，凡拟选址区域及周边存在可满足建设要求的存量土地的，原则上应优先选择存量土地。用途转换上，商业服务业用地各用途之间可相互转换、并可兼容文化教育体育医疗卫生等设施，经论证和7日批前公示后无需调整详细规划、直接更新地块规划条件；用地兼容计容建筑面积占比上限15%（工业用地由15%提高到30%），按单一用途管理、不增收土地有偿使用价款；利用存量房产发展支持产业的可享5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期。再开发上，单一主体持有多宗闲置低效商办用地连片盘活、确需改为商品住宅的，须符合片区商品住宅去化周期管控要求且小于地上计容建筑面积的50%；低效工业用地空闲未建面积达10亩以上可分割转让；房屋建设工程投资额未达开发投资总额25%的土地可办理转移预告登记；闲置土地处置中企业依法依规动工开发的终止处置程序、不再收取闲置费或无偿收回。此外，建立司法处置盘活联动机制，破产财产处置与招商引资信息互通，查封土地买受人可凭成交过户裁定办理“带封过户”。

东莞在住房发展“十五五”规划中明确多渠道消化存量：通过收购、房票安置等方式去化存量商品房，继续推进商业、办公用房去库存；鼓励政企协商调整设计条件、转为供应高品质住宅，并优化车位销售政策；支持通过收购、托管盘活存量房源用于租赁，以自有物业盘活改造、收购存量商品房筹集保障性租赁住房；推动部分存量配建安居房调整为配售型保障性住房销售；引导国有企业收购法拍房和银行直销房。保障端同步提出，公租房实行实物保障与货币补贴相结合、每年发放住房保障货币补贴4000户，以产业社区集中配套为重点建设筹集保障性租赁住房1.5万套，以需定建、以需定购发展配售型保障性住房2500套，并探索初婚初育及多子女家庭配售绿色通道。

南京在城市更新行动计划中把存量载体改造列为重点任务：推进35个老旧园区、厂区更新改造，导入科技创新、数字经济等新兴产业，在高校院所、产创园区实施青年社区建设工程；盘活19处城市桥下闲置空间，把市政空间的“消极资产”转为公共活动场地。

青岛11月6日市政府新闻办召开新闻发布会，介绍盘活存量土地资源、赋能城市高质量发展工作情况，相关经验在全国推广。青岛沿“摸清家底、规划引领、分类施策、优化供应、服务保障”全链条推进：印发《青岛市低效用地认定技术指南（试行）》，建立批而未供和闲置土地动态管理台账、“一地一策”清单化销号，并按自然资源部部署逐宗核查存量未开工房地产用地、录入部级台账；自2023年9月获批全国首批低效用地再开发试点以来，市级实施方案明确5方面16项任务、4个项目入选自然资源部典型案例，批而未供和闲置土地处置与新增建设用地指标“增存挂钩”，并出台盘活存量房地产用地14条，明确促开工、收回、置换、调整规划条件、分割收回再出让、发行政府专项债券六种路径，形成“交回—调规—再出让”“新旧联动”“跨地块容积率置换”等五类做法；2024年以来低效片区累计供应产业用地1879亩，张村河片区实施产业项目49个、总投资约490亿元。土地短期利用方面推出5方面11项措施，以租赁方式供应、期限一般5年至10年、最长不超过15年，租金按租赁年期与最高出让年限比值修正、可逐年或一次性缴纳，城市基础设施配套费统一降为5元每平方米，实行土地租赁合同与履约监管协议“双合同”管理。