李伟在龙华民治那套房子里住了十一年。 挂牌第九十三天，他把报价从四百二十万砍到三百八十八万。

中介告诉他，同小区同户型上个月成交价是三百七十五万，买家还在犹豫。 他算了一笔账：二零一五年两百一十万买入，表面赚了一百多万，可把装修、按揭利息、物业费全摊进去，年化收益率跑不过大额存单。 他说再等一个月，卖不掉就撤牌。

这不是一个房东的纠结。 深圳十月二手住宅网签四千三百六十一套，环比还降了百分之二。 但真正扎眼的数字藏在总价段里：三百万以下的房源成交占比连续两个月超过百分之三十一，三百万到五百万占了百分之三十一点三。 两个区间加起来超过六成。 二零二一年高峰期，五百万以下成交占比只有三成五左右。 四年时间，成交底盘整体往下沉了一大截。 五百万到八百万的中间价位更难受，占比从年初的百分之二十八掉到二十三点六。 刚需在往下找便宜货，改善型攥着钱不动，中间那层被两头架空。

有意思的是，房子越来越难卖，租金却在涨。 中指研究院的数据，九月深圳住宅平均租金每平米每月八十三块一毛二，环比只涨了零点零九个百分点，看着不起眼，但已经是连续第七个月往上走了，从三月一路涨到九月没断过。 龙华一套月供八千的房子，租出去只能收五千二。 李伟说，覆盖不了月供，但至少少亏一点。 租金涨不是因为租房的人突然变多了，是买房的人把脚收了回去，住的需求从买卖市场漏到了租赁市场。

再看另一边。 深圳贝壳研究院的数据，二零二六年上半年二手房全款买家成交占比百分之二十五点三，每四个买二手房的就有一个不贷款。 两百万以下的小户型，全款比例冲到百分之三十四点一。 二零二四年十月，贷款买房的人还占百分之八十七点七，到二零二六年六月直接掉到七十三点六。 利率在降，首付在降，限购也在松，但借钱买房的人反而少了。 深圳个人住房贷款余额比二零二四年末高点少了超过两千八百亿，四月提前还款率跳到百分之三十三点六，二零一五年有统计以来的最高值。 买家不是掏不出钱，是不愿意在未来三十年里每个月被一笔固定支出拴住。

区域之间的裂口比总价段的分化更直白。 南山一手房去化周期三点一个月，福田预售去化二十二点九个月，但那是库存短期堆上去又赶上成交速度掉下来的结果。 华润城十月二手成交均价每平米十三万二，环比只回落百分之一点一。 同一个城市另一头，龙华二手房挂盘量超过七千套，月均成交三百多套，去化周期超过二十个月，全市最长。 布吉关外一套七十平的老楼梯房，楼龄二十多年，年初挂三百二十万，十月降到两百六十五万，还是没人签。 带看的客户进门先问三件事：有没有加装电梯的计划，物业费一个月多少，停车位够不够。 贝壳的分析师说，三年前购房者排在前两位的是地段和学区，现在物业费、电梯状况和车位配比挤进了前三。 楼龄十年以内带电梯的房源，相对同片区老旧房源的溢价从三年前的百分之十拉到了百分之十八到二十五。

开发商那头也在变。 十月十五日深圳出了销售制度改革细则，八月二十八日之后新公告的土地项目，预售门槛提到主体结构封顶，现房销售有序推进。 十月新房现售成交占比百分之四十四点九，连续三个月在百分之四十二以上。 第一太平戴维斯的测算很直白：同一块地、同样售价，现售场景下自有资金内部收益率从预售时的超过百分之二十掉到不到百分之五，静态利润率低两到三个百分点。 一个投拓口的人说，以前拿地六个月开盘、十个月现金流回正，现在从拿地到开盘至少十四到十六个月，财务成本每平米多出一千二到一千五，但市场接不住这个成本，“转嫁不出去”。 四季度全市计划入市商品住宅五千八百八十套，项目数量比二零二四年同期少了近四成。

李伟最终没撤牌，把报价改成三百七十八万。 中介带了两组人来看，其中一组出三百六十万，他没点头。 他说如果十一月还卖不掉，就租出去。 手机屏幕上弹出一条推送，标题写着四季度计划入市二十七个商品房项目。 他看了一眼，把手机翻了过去。