5万块存银行，一年利息不到500。楼下45平老房子挂4万，中介说年租能到7000。这笔账摆出来，多数人都会停下来再算一遍。那天带租客看房，我站在楼道里看对面那户。45平，总价4万。中介补了一句，租得稳，年租金7000。

我当场翻账本。7000除以4万，毛租金回报率17.5%。打开银行App对照，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行，一年期定存挂牌0.95%，三年期1.25%，五年期1.30%。5万块存一年，利息475块，连一家人吃顿像样的饭都不够。

同样的钱买下来收租，账面一年进7000。我自己的两套老房，早就替大家把这条路走了一遍。1997年，我花3万在市中心买过一套小房子，一楼，楼下就是底商。那会儿月租300，一年三千多，跟存银行差不多。二十年过去，前几年月租挂到600，一年实收6000，去掉几百块取暖费，净落5000多。

2016年有人出12万，我没卖。后来行情一路阴跌，现在这套挂牌也就四五万。资产缩水一大半，说不后悔是假的。可把租金单拉出来，二十多年光收租就回来了十好几万。房子贬值了，底子还在，每个月还在进钱。

易居研究院2026年测过九个核心城市，老破小平均租售比2.67%，成都3.80%、武汉3.20%、重庆3.03%，已经跑赢五年期定存1.30%和十年期国债1.8%左右的水平。低总价小城个案能冲到更高，但那是毛账，不是到手账。

毛账要打几层折。空置先扣一层。换租客总有空档，一年按空一个月算，7000先少掉583。中介和杂费再扣一层。每次换租中介费按半个月租金，加清洁、小修，又划走几百。维修是持续消耗。老房子水管、电路、热水器、防水，哪样都可能突然坏。房龄二十年以上的老破小，年维修预留2000到3000元是正常的，赶上一次大修，几个月租金直接搭进去。

扣完这三层，4万本金的净回报从17.5%掉到8%到10%。如果房价还在阴跌，账面租金其实有一部分是在补贴房子本身的贬值。买什么样的老破小才敢下手，我给自己留了几条土标准。

看地段不看繁华，看烟火气。楼底下有菜场、小卖部、诊所、药店，租客就不会断。这套45平的房子好租，就因为底商齐全，住进来不用开车办任何事。总价卡死。我给自己定的线是15万以内，越低越好。本金摊薄了，空一个月不心疼，修次水管不肉疼，心态稳得住。

装修干净耐造，不砸钱。太花哨的装修租客不领情，坏了你还心疼。刷白墙、换洁具、配基础家具，能住能租就够。买房前先查三件事：漏不漏水、管子老化没、电路安不安全。老小区没物业兜底，这些坑踩一个，几年租金白收。

还有一笔更贵的账，是流动性。房龄超30年的老房子，银行放贷谨慎，接盘客大多只能全款。真急用钱挂牌，周期以月计，想快变现就得大幅降价。租金再高，卖不掉就是纸面收入。上海易居房地产研究院副院长严跃进在报告里也提过，老破小这轮行情本质是资产定价回归现金流，但它高度依赖满租、无大修、租金稳定这几个前提。保租房入市后，低端租金上行空间会被压住。

十四五期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），2026年正进入集中交付阶段。上海已经启动收购二手房作保租房，浦东、徐汇、静安先试，内环内、2000年前、70平以下、总价400万内的老房子在收储范围。徐汇田林一套47平房源改造后月租5200，周边同面积市场租金5800到6200。保租房价格更低、品质更新，私人房东面对的是降价或空置两难。

精力也是成本。带看、签约、催租、通下水道、处理邻里投诉，每一件都不大，但件件找你。人在外地或者本职忙，租售比再好看也挣不到净钱。回到开头那套45平的房子。手里刚好有5万，是楼下门店收来的年租金。买下它，明年这时候账上多7000进项，够覆盖一年取暖物业，还能给家里添点物件。存银行，一年475利息，打开短信都难有感觉。

我最后没立刻下手。不是因为账算不过来，是想再盯两周，看看这套房会不会漏水，租客好不好找，楼下底商会不会拆。收租这件事，慢一点比冲上去更重要。如果要继续增强文章说服力，可以先从一个具体方向入手：补充不同城市老破小净回报对比。把收租成本整理成可复用测算表。