1062户。 24栋楼。 联合会注册的范围，只管其中两栋。

11月3日，洪山区关山街道鼓风小区危旧住房自主更新原拆原建联合会在区行政审批局登记成立，注册资金3万元，业务范围白纸黑字写着：鼓风小区12栋、13栋。 鼓风小区2000年建成，原武汉鼓风机厂的单位房改大院，紧挨着华科东校区，一共24栋楼、约1062户，95%的原住民是鼓风机厂职工及家属。 1062户的小区，先拿两栋楼“开桌议事”，剩下的22栋，不在这次范围内。

这件事被不少人读成“鼓风小区要拆了”。 把话说直白一点：联合会注册，距离真正拆除重建，中间还横着三道门，每一道都能把项目卡住。

第一道，双80%申报试点。 专有面积占比80%以上、人数占比80%以上同意，才能向街道申请，经区政府同意后报市住更部门纳入试点。 第二道，双90%签约。 纳入试点之后，面积和人数各90%以上业主签了协议，联合社才能启动规划、建设审批。 达不到，项目自动终止。 第三道，拆除须全体业主同意。 一户不同意，就不能拆。

洪山区已经有一个现成的参照摆在前面。 梨园街道中铁机械院住宅危旧房改造联合会此前也注册了，实施单位是中铁置业中南公司，但业主入会签约率一直没到80%，项目暂时不具备推进后续环节的条件。 牌子挂起来了，人没坐齐，事就动不了。

再看已经跑通的项目，每一户掏了多少钱、补了多少差价，账本比口号诚实得多。

青山21街坊，武汉首个“住宅合作社”模式的危旧房改造试点。 87岁的彭运东，新房套内面积72平方米，比老房子多不到一平方米，补交了7000多元差价。 同一批134户里，缪伟的老房子70平方米，为了改善面积补了几十万。 整个项目总成本约3亿元，新建240套，134套安置原居民，106套市场化销售，靠卖房回笼资金填平了建设成本。 2025年12月27日交房，彭运东元旦一过就开始装修，装了智能窗帘和智能马桶，对着窗帘喊“你好小乔”。

湖北大学南区，全省首个高校危旧改试点，431套，2026年9月17日集中交付，交房当天拿钥匙，当天领不动产权证。 退休教授王颖原来住预制板结构的老教工宿舍，三楼，一下雨就顺着板缝漏水，没电梯，上下楼越来越吃力。 新居在22楼，135平方米旧房换成145平方米，补了30多万元差价，站在窗边能看见沙湖。

万松园路251号，汉口核心区，1985年建的8层教师宿舍，104户，2022年鉴定为D级危房，楼体倾斜率21.8‰。 这个项目走的是“原址、原貌、原状”——不抬容积率，不改成高层，在原地基上按原来的样子重建。 2026年8月10日主体封顶，比原计划提前20天，预计年底回迁。 82岁的杜淑芳从打地基那天起，每天去工地看，“仰着头一遍遍打量”。

黄陂六中小区，远城区的小规模样本。 原来3栋80年代的教职工宿舍，52户，墙皮剥落、水管老化、阳台钢筋裸露。 拆掉之后原地新建1栋17层住宅，52户还建，多出来的房源进入市场销售，底商出租、车位收费做长期现金流。 75岁的老住户阮鹤鸣之前最担心烂尾和偷工减料，现在天天在手机群里看现场照片，自称“云监工”。

四个项目，四种活法：青山靠增容卖房平衡，湖大靠就地改善留住生活半径，万松园靠“三原”在不能增容的地段硬蹚，黄陂靠小规模精细算账。 没有哪个项目是靠“政府出钱给居民换新房”做成的。 政策口径写得很清楚：“居民主导、政府支持、市场运作”。 原面积部分的改建成本业主担，新增面积按同地段评估价担，政府补贴逐年递减。

武汉“十五五”规划把原拆原建的盘子定在不低于20万平方米，原则是“业主自愿、政府引导”，居民依法成立联合社，自己当“主角”。 江岸区各街道上报的摸底底数是76个，江汉区储备了62个。 底数不等于落地数。 双80%、双90%、全体同意，三道漏斗摆在那里，摸底名单上的多数项目会在某一级台阶上停下来。

回到鼓风小区12栋、13栋。 这两栋楼的居民接下来要面对的不是“拆不拆”的表态，而是一连串具体到户的算术：自家面积多少，改建成本分摊多少，新增面积按什么价补，公积金能提多少，低息贷款能贷多少，邻居里有多少人愿意在第一轮就签下双80%。 青山21街坊从居民组建合作社到134户全部签约腾退，用了四个半月；中铁机械院注册了联合会，签约率停在80%以下。 同样的起跑线，两种节奏。

彭运东在新房里跟窗帘说“你好小乔”的时候，鼓风小区12栋、13栋的议事桌刚刚摆开。 桌上没有自动窗帘，只有一户一户的签字纸。