核心看点

2026年8月28日，一场针对商品房预售制度的重构悄然落地。两个月过去，政策对土地、开工、销售端的传导已陆续反映在行业数据中；上市房企三季报与华发集团的债务风波，则分别从财务报表和信用市场两个维度检验了行业的真实成色。本文对对828新政后的房地产（881153）行业做一次后续跟踪。

01

政策跟踪：828新政完成预售制度重建，各地配套措施接力落地

8月28日，住建部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，一天之内配套文件多达8份，核心是四件事：新出让土地项目优先实行现房销售；预售门槛提高至主体结构封顶；购房款全额纳入预售资金监管、按工程进度拨付；推行房地产（881153）开发“主办银行制”，并配套最长40年的住房贷款安排。这套组合拳的实质，是抽掉“预售资金即开发杠杆”这一高周转模式的金融基础——项目从拿地到回款的资金占用周期（883436）由原来的6—9个月拉长至12—18个月，预售的融资功能“实质归零”，行业被整体推向“慢周转”。

资料来源：公开信息整理广州期货

政策在随后两个月快速落地。截至10月末，已有17个城市出台实施细则，多数城市对828新政前已公告未出让的地块给出“2027年底前仍可按原预售条件申请预售”的窗口期；9月29日，中央财政购房贷款贴息方案落地，10月1日起在全国实施，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息；10月23日，六部门印发老旧街区厂区改造提升指导意见，存量更新接续发力。

9 月24日北京率先(且明确“非试点、制度性落地”)，四大一线城市9月底前齐备，10月强二线密集跟进(苏州10/24成为第十城)，11月上旬三四线与省级文件补位，截至目前累计23个省市落地。各个城市配套政策有一点差异，主要集中在三个方面，意识现房定金上限三档：北京1%最严；上海、深圳、苏州3%；广州、武汉、天津、杭州、成都、合肥等约9城5%。二是政策过渡期时间各地有所不同，主流2027年底，杭州、武汉、成都、重庆(历史遗留)放宽到2028年底，合肥对盘活项目不设截止期限。三是各个城市有一些结合自身情况的特色政策，南京首创“带押销售”、济南购现房公积金额度上浮、武汉保函置换最高30%、杭州下放现售/预售自主选择权、宁波要求同一预售证下全部楼幢封顶。

资料来源：公开信息整理广州期货

总体上，828新政不是需求刺激，而是一次供给端的制度重建：用现房销售和资金监管置换掉风险外溢的预售杠杆，代价是全行业资金门槛的系统性抬升。

02

行业数据：投资与拿地继续收缩，需求向存量市场迁移

总量端全面承压。1—9月全国房地产（881153）开发投资53364亿元，同比下降20.6%；房屋新开工面积同比下降24.9%，竣工面积同比下降25.1%，施工面积下降12.8%。唯一的边际改善是9月单月新开工降幅收窄5.3个百分点，显示企业仍在“保交付、缓开工”的优先序下被动收缩，而非主动补库。

资料来源：公开信息整理广州期货

资料来源：公开信息整理广州期货

拿地端受新政冲击最为直接。1—9月300城住宅用地成交约2.3亿平方米，同比下降23%；土地出让金10554亿元，同比下降21%；财政部口径的国有土地使用权出让收入16087亿元，同比下降27.9%。百强房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，降幅在连续六个月收窄后再度扩大2.7个百分点。

销售端呈现新房和二手房分化。9月单月新建商品房销售面积同比降幅扩大至20.7%，但存量市场持续放量，二手房网签同比增长10.7%，一线城市二手住宅价格环比连涨7个月，上海二手房同比率先转正，百城新房价格累计上涨1.18%而二手房累计下跌4.33%。新房市场承压的同时，核心城市改善与置换需求仍在向二手与优质新盘集中。

资料来源：公开信息整理广州期货

资料来源：公开信息整理广州期货

03

上市房企三季报：营收利润双降、六成亏损，亏损集中在万科、碧桂园（HK2007）、融创等房企

上市房企三季报把行业的经营压力摆上了台面：样本房企营业收入同比下降24.93%，归母净利润合计亏损531.87亿元，约六成公司亏损。个体层面，万科归母净亏损239.44亿元，华发股份（600325）亏损64.37亿元，招商蛇口（001979）扣非净利转负；18家重点上市房企合计营收7771.53亿元、净亏损242.08亿元，仅7家盈利，中海地产以144.9亿元净利润居首，保利发展（600048）、滨江集团（002244）分列二、三位，盈利进一步向头部央国企与稳健型民企集中。

资料来源：公开信息整理广州期货

04

华发事件：信用风险后的国企地产流动性危机

10月下旬，华发集团债务风波成为检验“国企信仰”定价的一次压力测试。华发集团2025年首亏94.96亿元，今年9月国资委派任新董事长、10月19日超短融有效申购仅6.2亿元由主承销商全额包销，一级市场率先预警；随后是10月26—27日信托产品逾期与银行展期传闻曝光，华发股份（600325）跌停、部分境外债跌至面值54%；随后惠誉将其列入负面观察，10月30日升级为全市场流动性冲击，11月初5500万元公开债利息如期兑付、逾期信托完成兑付，珠海（883419）国资明确“已落地400亿元、后续统筹近700亿元”的救助安排。

债务结构是事件的根源：华发集团有息负债约4047亿元，其中一年内到期约1540亿元，现金短债比仅0.34倍；华发股份（600325）约32%的存货已抵押，存货与投资性房地产（881153）占集团总资产近一半，资产重、变现慢，是所有问题的起点。事件发生后华发股份（600325）下跌20.08%，而招商蛇口（001979）上涨7.81%、华润置地（HK1109）上涨3.25%，央企房地产（881153）基本不受影响，商品市场则几乎零反应。

资料来源：公开信息整理广州期货

05

行业判断与黑色建材需求：反弹是估值修复，拐点盯住新开工

对房地产（881153）行业本身而言，828新政确立了“制度重建优先于总量刺激”的政策框架，未来12个月新开工大概率维持双位数负增长，开发投资在低位徘徊，行业出清与集中度提升同步进行—头部央国企在销售、拿地、融资三个维度占比继续上升，而民营房企转变为在自身优势区域内深耕。需求侧真正的积极变量在存量：核心城市二手房的量价修复具备持续性，但存量市场的复苏对增量建材（850107）需求的拉动有限。

对于黑色系建材（850107）而言，需求端的收缩是确定性的：1—9月螺纹钢表观需求同比下降8.1%，水泥（884060）产量同比下降8.6%。地产端新开工下降24.9%对应的是后续的螺纹需求，竣工下降25.1%则持续压制浮法玻璃与纯碱（884022）。9—10月黑色系商品的反弹，驱动力全部来自供给收缩(减产、错峰生产、超产整改)与成本托底(煤价)，而非需求回暖，商品市场当前交易的是供应端干扰的短期冲击。

从基本面来看。低产量、低库存、低利润的组合封住了黑色系商品的深跌空间，但持续的弱需求也抬不动价格中枢。行业还需看到新开工同比何时企稳回升。在此之前，黑色系商品的反弹更多来源于为估值修复而非趋势反转。