孟晓苏与马光远近期对房价周期的判断，指向了一个大致重合的时间窗口：2029年至2031年前后，少数核心城市的核心资产可能回到甚至超过2021年高点。但这个判断有严格的前提，也有一组正在被数据逐步验证的支撑逻辑。理解它，比记住一个年份更重要。

时间窗口的来源：两个判断，一个方向

孟晓苏在2026年9月《华夏时报》专访中给出的逻辑是：房价从高点回落用了约5年，从底部回到前期高点大概还需要4到5年。如果核心城市在2025年底到2026年初确认底部，回到2021年高点的窗口就落在2029到2030年。他同时明确，这个判断的对象是核心资产，不是所有房子。

马光远在2026年网易经济学家年会夏季论坛上的判断是：2031年左右，一部分城市房价会超过2021年高点，但全国约70%的城市回不去；能回到前高的，是产业、人口和资源持续集中的少数核心城市的核心区域。两者的时间窗口有半年到一年的差异，但指向的方向是一致的：修复是结构性的，只发生在少数城市的核心资产上。

市场数据：修复的先行信号已经在累积

成交量在向存量房转移。2026年前三季度，全国二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，成交占比升至52.2%，历史上首次稳定超过新房。与此同时，住宅新开工面积2.48亿平方米，同比下降25.4%，新开工降幅持续高于销售面积，市场处于主动去库存状态。新增供给在系统性收缩，交易重心在向二手房倾斜，这是“量在价先”在当前周期中的具体表现。

价格端，一线城市率先企稳。2026年9月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，自3月以来已连续7个月上涨；上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为本轮调整以来70城中首个二手房价格同比转正的城市。这一信号的意义不在于涨幅本身，而在于它确认了核心城市的价格底部正在被反复夯实。

国际参照：核心城市修复快于全国，是历史规律

全球房地产周期的经验数据为“4到5年”的修复节奏提供了参照。东吴证券基于国际清算银行对190轮周期的统计显示，普通收缩期回到前高平均需要约4年，深度收缩期平均需要约9.6年。而核心城市的修复通常快于全国：日本东京房价见底领先全国约5年，美国旧金山领先约3年。香港私人住宅价格在2025年3月触及阶段低点后，到2026年中已从低位反弹约18%。这些案例支持一个方向性的结论：核心城市在深度调整之后，具备在数年尺度内完成价格修复的历史先例，但“4到5年”是一个基于历史样本的均值，不是可以精确套用的时间承诺。

供给端：2027—2028年的供应偏紧窗口

现房销售制度的推进，拉长了从拿地到入市的时间周期。机构判断，2027年3月至2028年9月，核心城市可能经历一个12到18个月的新房供应偏紧窗口。这一供给收缩的效应，与改善型需求的持续释放形成叠加——2026年前三季度，重点城市120平方米以上改善户型成交占比保持在较高水平。当增量供给的“水龙头”被拧紧，而核心城市的真实居住需求仍在释放，供求关系就在结构层面走向再平衡。

人口与资金：核心城市的底层支撑没有改变

深圳2026年上半年首次来深就业参保的35岁以下、大专及以上学历毕业生超过30.4万人，同比增长8.42%，集成电路、人工智能等新兴产业吸纳青年就业5.48万人。人口向头部城市集聚的趋势没有逆转。资金端，2026年上半年内地商业不动产大宗交易约1212亿元，同比增长76.2%，外资成交同比增长82%，一线城市占外资成交的65.3%。资本在用真金白银为核心城市的稀缺资产定价。

机构共识：2027年前后企稳，修复延伸至2029—2031

高盛将上海、深圳2028年底前的房价累计涨幅预测上调至20%，同时预计全国房价要到2029年前后才企稳，低线城市仍可能继续下跌数年。中信证券预计2027年春节前后房价在较广范围内止跌回升。摩根大通预计上海以外更广泛的楼价企稳要到2027年出现，花旗将2027年视为核心城市复苏的关键年份。这些判断的共同指向是：2027年前后是核心城市企稳的观察窗口，而回到2021年高点，则需要更长的修复周期，落在2029至2031年之间。

对于普通家庭，年份不如方向重要

“回到2021年高点”成立的条件，比时间本身更值得核实。它依赖于几个可以逐项检验的前提：这套房子所在的城市和板块，人口与产业是在净流入还是净流出；它的产品条件在五年后是否仍然具备竞争力；持有者的现金流，能否让等待的过程不成为一种持续的负担。

对于持有核心城市优质次新房、现金流可控的家庭，不必在情绪低点折价处置。对于有真实自住或改善需求的家庭，当前的低利率、贴息和二手房可选空间的改善，构成了一个可以从容挑选的窗口，核心板块的优质房源值得认真看房比价。对于持有远郊、文旅、低能级城市多余房产的家庭，市场成交回暖的窗口是调整资产结构的时机，而不是等待所有房子同步回到高点的理由。与其记住一个年份，不如看清自己站在分化的哪一侧。