同一座成都，金融城有新房销售不急着推销，热门房源还要排队登记；青白江一套法拍房，评估价78万，单价压得比周边新房还低，报名人数是0。不是两个城市，是同一个成都。更扎心的是，全成都二手房挂牌量已经超过27万套，光天府新区就挂了1.5万多套；另一边，90以下小户型成交占比只剩6%左右。房子不是没人买，是买的人、卖的人，已经不在同一个频道上。

我身边就有两个反差极大的例子。一位业主在天府新区买房，当年高峰期单价接近19000元，后来挂牌出售，一挂就是一年。中间几次下调挂牌价，现在标到16000元，中介反馈还是那句话：价格得再让让，客户才愿意上门看。另一边，有人去金融城看新房，销售并不急着追着推销，部分热门房源还要排队登记。一个卖房卖得心里发凉，一个买房买得还要排队，这两种感受，现在在成都同时存在。

先说新房和二手房。过去大家聊成都楼市，习惯一句话带过：成都房价涨了还是跌了。现在这句话已经不够用了。新房和二手房，走的是两条行情线。

新房这边，全市网签均价维持在两万出头，同比还有小幅上行。成交套数有所收缩，但在全国城市里，成交量依旧靠前。房企去化速度放缓，价格底线还在守。主城核心板块、品质好一点的新盘，开盘之后去化表现依旧不错。原因不复杂：土地、建设都有成本，房企不会轻易大降价；再加上近几年新房产品不断升级，高得房率、新一代住宅产品陆续推出，改善群体看一圈，很多人还是会被新房拉走。

二手房这边，又是另一套逻辑。市场已经连续多年处于调整通道，成交均价逐步回归实际水平。高新区、天府新区、锦江区等区域，二手房平均价格都出现不同程度回落。区域平均数据看着波动有限，但落到具体小区，部分房源实际调整幅度并不小。全市二手房挂牌总量超过27万套，天府新区挂牌房源达到15000多套。挂牌量摆在这里，同一片区多家房源同时调价，买家选择面一大，议价空间自然就出来了。

超三成小区的业主选择下调挂牌报价，不少业主的心态也在回归理性。对买房人来说，二手房现在能挑、能谈；对卖房人来说，想快速成交，定价和房源展示，一个都绕不过去。

板块之间的差距，也在继续拉大。金融城部分新房参考价格区间在32000到73000元/，青白江二手房挂牌均价只有5500元上下，金堂部分小区挂牌单价甚至在4000元附近。数字摆在一起，差距很直接。

更值得看的是那些曾经热过、现在回落明显的小区。有的小区高峰成交单价31000元，如今成交单价回落到12000元；天府新区个别小区从一万八九跌到八千多元；新川部分曾经热度很高的楼盘，巅峰时期单价达到42000元，现在一万六也不容易出手。这些小区大多有几个共同点：生活配套兑现滞后，当年市场过热带来过高溢价，周边还持续有新房供应，购房需求被分流。

另一边，麓湖、金融城的优质房源，价格保持相对稳定。差别主要来自三样东西。第一是配套沉淀，金融城这类板块，写字楼、商业、学校、地铁已经落地，有实实在在的城市资源；第二是产业人口，高新南聚集大量高收入就业人群，本地居住需求长期存在；第三是流动性，核心区域的房子就算价格调整，依然会持续收到咨询。远郊部分房源，价格压得很低，挂牌大半年，也不一定等得来看房客户。

青白江那套法拍房，评估价78万，单价低于周边新房，最终零人报名参与竞拍。低价不等于安全垫，有些房子最大的问题，是缺少接手的买家。

还有一组数据，很多人没太注意：90到200中大户型成交占比超过85%；200到500万总价段房源成交占比突破三成；90以下小户型成交占比，只剩下6%左右。前些年成都楼市，90以下小户型刚需房源还是成交主力，现在进场买房的，已经不全是首次置业的年轻人。更多是已经在成都定居、手里有房、想置换更大或者居住品质更好房子的人。

需求从“有没有房子住”，慢慢转向“住得好不好”。开发商这边，户型设计、物业服务、社区配套这些产品硬实力，重要性正在超过单纯拼价格。购房者这边，看房时问得更多的是面积够不够、物业怎么样、社区配套能不能用，而不是只盯着单价高低。

同一个成都，卖房的人在调价，买房的人在挑房；金融城的热门新房还要排队登记，青白江那套法拍房页面上，报名人数始终是0。