改革攻坚，牵一发而动全身。“十五五”开局，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，土地要素市场化配置与城市更新，被摆在加快构建高水平社会主义市场经济体制的突出位置。从原则性倡导到制度性突破，改革攻坚的着力点在哪里？本期视频邀请首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池，解读土地与城市背后的改革逻辑。

     中宏网：对比“十四五”，“十五五”在土地要素改革与城市更新领域的发展思路上发生了哪些核心变化？

      赵秀池：一方面，“十五五”规划纲要强调高质量推进城市更新，健全城市更新实施机制，深化土地制度改革，建立健全城乡统一的建设用地市场、盘活用好低效用地，推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，完善工商业用地使用权续期法律法规，并专门制定了《城市更新“十五五”规划》。

      第二，从原则性倡导走向制度性突破。相较于“十四五”推动城市空间结构优化和品质提升的原则性倡导，“十五五”明确提出了土地用途“依法合理转换”的合法性，直面工商业用地使用权续期这一市场主体最关切的产权问题，解决了存量物业改造中“建筑功能变了、土地用途没变”的制度堵点。

      第三，资源利用逻辑的系统性重构。“十五五”时期资源利用将发生三个变化：过度依赖增量土地转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求土地出让的当期收益转向土地资源价值的当期实现和长期运营价值相结合。

      中宏网：当前我国土地要素配置与城市更新，亟待破解哪些长期存在的深层次矛盾？

      赵秀池：当前亟待破解的深层次矛盾主要有三个。一是规划刚性有余而弹性不足，存量物业的功能转换需求与原有土地用途管制之间的冲突长期存在，很多好的业态因为“土地性质不对”而无法落地。二是产权期限与投资周期不匹配，工商业用地使用权续期规则不明确，社会资本不敢对存量项目做长周期投入。三是利益协调机制缺位，城市更新涉及政府、原权利人、市场主体、居民等多方利益，权益分配原则不清晰，导致项目推进困难。

     中宏网：“十五五”期间，土地要素市场化改革会在哪些领域推出实质性、可感知的政策举措？

      赵秀池：有几个方向的政策举措经过试点可能会出现突破：

      一是过渡期土地政策。利用存量土地、房产资源发展国家支柱产业的，在过渡期无需变更土地性质，无需补缴土地价款，过渡期后重签土地协议，这直接降低了存量资产盘活的门槛。

      二是引入“年租制”或“分期租赁”供地方式。土地有偿使用从“买断”“趸租”走向“分期租用”或“年租制”，减轻企业一次性投入成本。

      三是完善工商业用地使用权续期法规，依法稳妥推进续期工作，这对稳定社会资本的长期投资预期意义重大。

      四是土地分层设置权利和组合供应，推动地下空间、地上空间的分层确权，实现土地价值的更有效提升。五是土地储备制度转型。从“以储定供”转向“以需定储、以需定供”，使土地不再是一次性卖断的“原料”，而是可以长期运营的“资产”。

（中宏网2026年10月29日https://www.zhonghongwang.com/show-393-476542-1.html）