6.74亿起拍，楼面价只要三千出头，这两块地居然不用等封顶就能卖。

放在两个月前，这事儿想都不敢想。8月28日之后新挂的地，按规定得主体封顶才能预售。可长沙昨天甩出来的大泽湖056号、057号，偏偏贴着“在途项目”的标签，能按老规矩来。说白了，房子不用盖到顶，就能拿预售证回款。

位置很直白，就在云湖路和永通大道交叉口，一个东北角，一个西北角，隔条马路对望。056号是纯住宅，面积59858.58，容积率不超过2.4，限高80米，起拍价47121万元，楼面价约3280元/。

057号是商住，面积27494.86，商住比6:4，容积率同样不超过2.4，起拍价20325万元，楼面价约3080元/。两宗加起来，起拍总价67446万元，计容建面差不多20.96万方。

这个价格什么概念。周边在售的润和学府大概12000元/，运达大泽湖12500到15500元/，润和大泽湖冲到15000元/，嘉宇璟琇大泽湖9700到10500元/，希望江屿湖约11000元/。

地价三千，房价过万。中间的空间，就是开发商愿意不愿意进场的原因。真正让开发商动心的，不是地价，是那个“在途”身份。按长沙10月30日落地的新政细则，2026年8月28日前已经拿地、但还没拿工规证的，只要区里评估能按时交付、市里住建备案，在2027年12月31日之前，可以继续按原来的预售条件走。预售资金照样进监管账户，但该回款的时候能回款。

不用硬扛到封顶。对房企来说，这不是少跑两步路，是现金流能早半年甚至更早转起来。两块地的指标也很有意思，像提前画好的。056号纯住，建筑密度不超过22%，绿地率35%以上，还得配个九班幼儿园。容积率2.4除以0.22，差不多就是11层小高层的体量。想盖高层盖不出来，想做别墅又被明文禁了。清一色小高层社区，户型、园林、采光都好排。

057号商住，商业占60%，建筑密度放到40%，绿地率25%。这套指标是给街区商业用的，要连续临街面，要贴线，要做“精美街道”。住宅部分只有两万多平，两百来户，大头是那接近4万方的商业。

同一个路口，同一个容积率，楼面价只差200块。但056号是70年纯住宅，057号是40年商业加70年住宅混着来。057号看着便宜，实际是把最难卖的商业，按接近住宅的价塞给你。

能接057号的，不是顺手做个底商的开发商，得真有招商和运营本事。配套这块，大泽湖现在不像前几年那样只讲规划图了。师大附中大泽湖校区、长沙市一中大泽湖学校都在旁边。大泽湖近自然湿地公园、工人文化宫已经开门迎人。中央绿轴还在建，两块地刚好贴着绿轴。

交通上，4号线北延线吴家冲路站在不远处，潇湘大道、永通大道、金星路织成网，香炉洲大桥把河东河西连起来。收房的时候，学校、公园、路，基本都在了。出让条件里还写了不少硬杠杠：浅层地热能试点、装配式、绿色建造、智慧城市、阳台统一封闭、交房即交证，毛坯均价按现行政策走。

不是随便拿块地盖完就完事，从拿地那一刻，产品档次就被框死了。时间卡得也紧。11月12日公告，12月2日9点开始报价，12月15日10点截牌，保证金12月14日17点前到账。五周走完全流程，谁拿地，谁就得马上锁定2027年的开工节奏。

周边现在有一堆参照盘。运达在做改善，润和在铺量，嘉宇把价格压在万元线下跑首开。新地块进来，056号大概率做低密小高改善，057号靠商业补片区便利。一家房企把两块一起吃了，能做成一个完整大盘。两家分开拿，一边纯住一边商街，也能错位打。6.74亿的起拍门槛不算高，但“在途”这张票，过了2027年就没了。