0898海南楼Sir 2026-11-13 19:58:30
就在上周，三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度》的通知，想必大家都被刷屏了吧。
其中有条内容看得楼Sir眼前一亮，海南继续执行现房销售，但城市更新项目还能走预售的路子。
如此一来，等于是给海口城更项目开了专属绿灯。
这时候就有网友就会发问了，主城区内哪里的城更最值得关注。
答案，必须是海口城西板块的海虹化纤厂二期了!
| 海虹化纤厂城市更新范围
一来，项目一期嘉禾郡已经进入兑现阶段，齐整整的楼栋肉眼可见。
二来，10月底项目二期等来了一张调规公示，关键信号浮出水面——片区住宅供给大幅增加。
| 已经建成的嘉禾郡
聪明的朋友应该能嗅到味了，主城区、住宅大幅增加，这含金量非同小可呀。
难道说，二期的动作也快了？？？
宠粉的楼Sir扛着相机火速去了一趟化纤厂宿舍，在现场转了一圈，又跟几位老住户聊了半个上午。
看完之后心里凉了半截，海虹化纤二期，道阻且长啊。
实探，好一个破败的老宿舍
说起海虹化纤项目，其实就是老海口人都熟知的海南化纤厂。
主要分为两大板块，第一块是早年的生产厂房片区。厂房闲置之后，慢慢改成海虹建材城，老海口买瓷砖、板材、五金都往这边跑。
这也是海虹化纤项目一期，目前成功开发了大家熟知的嘉禾郡。
而最近讨论度极高的二期，则是马路对面另一块独立区域。
| 一路之隔，就是化纤厂二期
其中包含有1987年建成的职工宿舍区，一共15栋楼和1栋集体宿舍，合计394户。
从城西路拐进去，这里连一个正经小区大门都没有。
原先招牌上的海虹幼儿园早就关停，沿街一排商铺全部落锁关门，冷冷清清。
| 大门紧闭的临街商铺
开车往里走，扑面而来满满的80年代老海口气息。
| 化纤厂宿舍实拍
成片老旧板楼藏在高大的树荫下，树枝压得很低。
外墙瓷砖大面积斑驳起翘，一块一块脱落。
不少楼栋地砖、墙角均有开裂，锈红的钢筋直接裸露在外。
外墙上面电线、水管、网线纠缠缠绕，密密麻麻裹满整栋楼。
| 斑驳的宿舍楼
小区中间立着标志性的老式水塔，树荫把它遮得严严实实。
楼下石凳上坐着几位婆婆，静静的听收音机，脚边放着刚买回来的青菜。
围墙里面是慢悠悠的岁月，围墙外学院路上车流不息。
一墙之隔，完全是两个世界。
| 楼栋的夹缝处，还能看到建好的嘉禾郡
改造？开发商都来了好几拨
一听说楼Sir想了解宿舍拆迁改造的事，老住户们都纷纷凑了上来，你一言我一语讲起了这儿的情况。
据他们回忆，自从海口2019年开始大力发展城市更新以来，这里陆续来过好几家开发商。
在楼下摆过桌子，一户一户地谈，方案出了好几轮，还有更深入的，甚至连回迁户型怎么排都画了图。
“现在，还有开发商想接着搞呢！”
| 化纤厂前期服务商办公室
一位大哥指了指小区门口的方向说道：“你看原来幼儿园的场地，现在改成海南坤晏地产的临时办公室。”
也就是这个项目二期，9月份刚刚招来的前期服务商。
紧接着，他从手机里翻出一份保存许久的23年的《海虹化纤片区城市更新基本情况》。
| 住户提供的化纤厂城市更新方案
里面清晰地显示，394户里同意改造的356户，户数占比90.36%，面积占比90.68%。企业那边则是100%同意。
九成同意率，在海口老旧小区的城市更新里，起点已经相当高。
| 化纤厂老住户提供
“来的人不少，谈成的没有。”
一位阿姨用不太流利的普通话说道，说完自己先笑了。
看来这个地块一直都是个香饽饽，可惜每次都差最后一口气。
| 原来这也是一处开发商办公室
讲真，这么多开发商盯着，说明地块条件是真的不错。
主城区位置、成熟配套、旁边一堆院校、一条学院路已经修通、一期已经建成、政府层面也把它列进了城市更新计划。
真做成了，这不只是394户人家搬进新房子的事，是整个城西片区的城市界面往上提一档。
| 图源海虹化纤城市更新资料2023版
矛盾浮出水面！拆除重建有点难
但为什么一期能干成，二期却一直没有下一步动作呢？
| 如今的宣传栏里，完全看不到关于城市更新的内容
交谈中楼Sir总算梳理出了症结，差就差在“人”和“钱”这两个字上。
先说人。
一期当年做城市更新时，被征收户只有一家名为国新健康的企业，它正是原海南化纤工业股份有限公司的土地产权人。
一个主体、一块地，谈判的难度大大降低。
二期呢？394户里，包含有房改房、单位公房、个人产权房，通通混在一起。
| 图源化纤厂城市更新方案2023版
这其中，有381户已经完成房改、拿到产证，13户还没走完手续；
楼下那几栋幼儿园、老爸茶店、活动中心，一共6栋附属楼，甚至连产证都没有。
再说钱。
第一，是小户型安置难题。
据住户们表示，这批宿舍里有一批三十多平方米的小户型，而住在这里的，都是以前老化纤厂的职工。
厂子改制之后，普通的工人兜里的票子本来就非常有限。
对于拆迁，他们的想法也很现实，要搬可以，但你得给我一个同样小的房子，多的钱一分都不想再掏。
对于开发商来说，建设这样的小户型，报建都不好过，单独为了回迁做这样的户型，未来销售也不是一笔划算的买卖。
第二，是公摊带来的隐性成本
更卡脖子的是，开发商和业户之间对于拆迁补偿方案的拉扯。
2023年那份实施方案显示，住户要求住宅按套内面积1:1安置，改造后住宅暂按80%得房率测算。
按照现有的房屋面积计算，安置住宅建筑面积大概在28928.25㎡。
换句话说，老住户原来套内50平，新房扣除了公摊面积后，套内还是50平。
| 以上图片均为楼Sir实拍
对住户来说好像是不亏，但是懂行的朋友一算账，就能立马get到这笔账对开发商很不友好。
因为折算过来，实际需要按照1.25倍建面赔付。
而这个部分是完全没有利润可言的，实打实的资金投入，还真的不是随便哪家开发商能轻松吃得下的。
这也是为什么，前期服务商招了三轮、调规方案也板上钉钉，征拆还是没动静。
调规供血，白马王子何时现身？
看到这里，相信大家就能清楚为何官方决定调规了!
说白了就是为了给地块供血，提高土地价值。
二期取消了原有幼儿园用地，改为商住地；并单独划出一块地做公共广场。
两块商住合计约77亩，容积率给到2.8，限高也从64米提至80米，商业仅占3%，绝大多数还是以住宅为主。
| 图源海口市资规局
调整限高、增加住宅容量，就意味着能多盖出房子，抬高可售货值，如此一来可以抵消拆迁这部分的刚性支出。
接下来，就是等着看化纤厂宿舍何时能拆迁啦。
但楼Sir大胆预测，周期还非常漫长。
毕竟调规，只是万里第一步。
三百多户居民的安置谈判、权属梳理、资金平衡，随便哪一环卡住，节奏就要慢下来。
还有一点别忘了，目前这家名为海南坤晏地产的前期服务商，也是历经了三次招标才请来的“大神”。
| 图源公共资源交易网
在楼Sir看来，前期服务商这个角色很妙，虽然是做着摸底、权属梳理、征拆对接、管线迁改这些前期脏活累活。
但因为入场时间早，和老住户交流频繁，对未来的拆迁谈判有着天然优势。
感兴趣的企业想要吃下项目，自然会优先拿下这个身份。
最早前期服务费预估一千两百多万，一路往下调，最后由它家零元中标。
| 图源公共资源交易网
这也侧面说明了，块地的复杂程度是块硬骨头，不是闭眼就能赚的肥肉，不然早成为大家争相抢夺的香饽饽了。
更关键的是，项目的学区也有变化。
众所周知，项目一期的嘉禾郡，可是坐拥教育资源第一梯队的海燕小学学区。
隔一条马路，二期却没能划进海燕小区的范围内，就在大家都遗憾学区将拉开差距时。
昨日官方公布的消息显示，城西小学被纳入金盘实验学校教育集团。
虽然声量没有海燕小学大，但也算好事一桩。
要知道金盘实验在“两率一分”全都位列海口第8，实力也是非常不错的。
如此一来，也能为地块未来的入市增加一张筹码。
至于嘉禾郡的开发商会不会继续接盘呢？
就目前来看，一期项目还有库存没清完，资金持续占用。想再砸大钱啃二期这种周期长、投入大、变数多的城市更新项目，难度不小。
写在最后：
和老住户聊了一上午，楼Sir能明显感觉到住户心态的变化。
早些年大家听说要改造，满心期待，盼着早点告别漏水潮湿的老板楼。
前后好几轮洽谈、一波又一波团队来了又走，日子一年年过去，宿舍还是老样子。
现在不少人的想法已经慢慢放平，先住着再说吧。
大家心里也清楚，靠企业和住户来回拉扯很难破局。
想真要迎来实质性进展，大概率还是要等官方下场统筹推动。
好啦，关于海虹化纤二期的故事，咱们就唠到这儿。
城市更新从来不是一纸公示就能落地的，这块地位置不差，靠近吾悦、海口东站，生活成熟，还是非常具有开发潜力的。
只是放到当下这个市场，能不能有开发商愿意啃下这块硬骨头，最终给城西带来全新面貌，楼Sir还将持续观望。
屏幕前的各位宝子，想要了解后续情况，征拆谈判、土拍挂牌、开发商落定等一手消息，记得锁定我们啦，第一时间开扒。
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发布时间：2026-11-13 16:49:49
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