房价越跌，穷人越不敢买！我国楼市真正的病根，从来都不是房价高

房价已经跌了，为什么手里没钱的人反而更不敢出手？如果房价高是唯一的问题，降价之后为什么没有迎来普通人的上车潮？

要回答这两个问题，就不能只盯着价格。深圳最近出台的一份保障房新规，把住房“用来住”和“用来赚钱”这两种属性正式分开，正好提供了一个观察中国楼市深层问题的切口。

很多人一直认为，楼市症结就是房价太高，只要把价格打下来，老百姓自然买得起、住得上。现实却不是这样。房价进入下行通道后，观望情绪反而更浓。不少人心里盘算的是：今年买了，明年更便宜，那不是亏大了？价格越跌，越没人敢接手。这种心态背后，是房子长期承担的财富功能。国内股市这些年没有太大增长，房地产就成了普通家庭积累财富的主要渠道。房子一旦被当成资产，买房就不再只是解决居住，而是一场押注涨跌的投资，跌价自然让人望而却步。

在这种背景下，深圳发布了《深圳市配售型保障性住房管理办法》，2026年1月23日公布，3月1日起施行。办法有两个核心：一是申请门槛严格，需要本市户籍、在本市无自有住房且申请前三年内无转让或离婚分割记录、社保累计满5年（人才放宽至3年）；二是实行严格的封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。房子可以住，但不能上市交易、不能抵押，退出时只能在保障体系内流转给符合条件的对象。

从制度设计看，深圳是在把“居住权”和“资产权”分开，让保障房和商品房彻底走上两条轨道。这就是常被提起的新加坡模式：保障归保障，市场归市场。很多人过去期待的思路，如今在深圳率先落地了。

之所以需要双轨，是因为指望商品房解决所有人的住房问题本来就不现实。以深圳为例，关于城中村居住人口有多种口径：有“占实际管理人口约七成”的说法，也有基于七普常住人口约57.6%的测算。无论取哪个口径，这部分人真正缺的不是一个可以炒作的资产，而是一套稳定、体面、负担得起的住房。对这项政策，应当给予充分认可。道理很简单：有房子住才是刚需。如果在获得住房之外，还坚持必须拿到产权、必须能够升值、能够抵押、能够传给子孙，那就已经超出了刚需的范畴，本质上仍是想靠房子赚钱，只不过披上了刚需的外衣。国家可以保障人们有地方住，却没有义务保障人们从房子上获得收益。

至于经济条件好的人，完全可以去市场上买商品房。买得越好、交的钱越多，地方财政就越充裕，修路、建学校、建医院也就有了更多资金。保障房兜住底，商品房满足改善和投资需求，两者并不冲突。

再看申请条件的具体边界。申请人须具备本市户籍，在本市没有自有住房，并且在申请受理日之前三年内没有在本市转让过或因离婚分割过自有住房。如果多年前在深圳买过房、后来卖掉了，只要卖房时间不在这三年之内，就不影响申请资格。为了防止通过离婚分割房产变成“无房”，办法把离婚情形也纳入三年限制。社保方面，累计缴纳满5年以上，符合人才引进条件的可放宽至3年以上。此外，申请人不能在本市享受过高层次人才购房补贴，也不能在本市或国内其他城市购买过政策性住房。一个在外地持有商品房、但在深圳无房、且从未享受过政策性住房的人，理论上仍有可能符合要求——限制的是“本市有房”和“全国范围的政策房”，而不是笼统排除所有有房者。

再看封闭管理，这是与过去最根本的区别。此前深圳安居型商品房在买卖合同满10年后，可以按政策补缴价款取得完全产权，补缴金额约为原购房价的20%，相当于给安居房留了一条转为商品房的通道。而配售型保障房禁止以任何方式变更为商品住房，不能抵押，转让只能在保障体系内部封闭流转。想借保障房先低价上车、等年限一到再转手套利的路径，从制度上被切断了。当然，政策也留有调整空间：住房主管部门可以结合项目具体情况调整年龄和社保年限，准入尺度仍可根据供需收紧或放宽。

价格方面可以推断，这类住房必然明显低于市场价，否则没有产权、不能抵押、不能升值，就不会有人愿意购买。面积方面，广州规定单套建筑面积原则上不超过90平方米；深圳这次没有明确上限，但2024年8月安居集团收购存量房时，原则上要求主力户型在65平方米以下。由此可以预期，深圳配售型保障房的总价可能更低，主要面向确实买不起商品房的群体。对他们而言，最大的意义在于不必再和市场涨跌对赌：房价跌了不用担心资产缩水，房价涨了也不必焦虑错过。

需求规模同样值得关注。七普数据显示，城镇家庭户住房自有化率约74%，租房比例约21%；若把租房家庭和流动人口纳入保障体系，按每户50平方米估算，需求规模在数十亿平方米量级——空间可观，但测算基数应以七普的21%为准，而不是更宽泛的“55%租房”口径。当前房地产政策的目标不是让房价大涨，而是“止跌回稳”。大规模保障房建设与商品房收储、改造配合推进，有助于消化库存。更重要的是，当保障房托住了中低收入群体的居住需求，他们就不必在“买了怕跌、不买怕涨”的焦虑里反复摇摆。

商品房市场依然有自己的空间。深圳是全国房价最高的城市之一，豪宅价格普遍在每平方米15万元以上。2025年底中信城开信悦湾备案均价达到每平方米24.4万元、最高单价38万元，刷新深圳新房备案纪录。保障房和商品房各走各的路，正是双轨制的体现。这种模式今后会在主要大城市推广，但对于房子多于人口、房价本身不高的城市，未必需要如此严格的限制，政策更应因城施策。

那房价跌了，普通人为何反而不敢买？因为房子被绑上了太重的财富预期，价格一跌，担心的不是住不上，而是赔进去。中国楼市真正的病根，从来不只是房价高，而是居住和投资长期混在一起，让本该解决住的问题，变成了押注涨跌的赌局。深圳的新规，就是在给这两者“拆绑”。保障已经提供，居者有其屋可以实现；想要资产增值的人，市场的大门依然敞开。如果拿到了能安稳居住的房子，还嫌它不够大、不能上市、不能传给子孙、不能抵押换钱，那就该问问自己，真正想要的到底是住房，还是钱。