陕西西安：加价买的大露台，竟是业主共有？法院判决来了

买房时，卖方一句

“买顶楼送露台”

“买一楼送花园”

这种宣传话术就能让房子身价倍增

可如果露台压根不属于个人

这笔“溢价”该由谁来买单？

近日，雁塔法院审结的一起房屋买卖合同纠纷。

王哥，这房子最好的就是这个大露台。对了，露台是跟着房子一起卖的吧？

那当然。所以平台装修的花费我都一起算进房价里了

这露台这么大，当初写进合同了吗？

没写啊。写的话，房价就会很贵

那使用上不会有啥问题吧？

没问题，物业会睁一只眼闭一只眼。但你专门去问能不能，他绝对说不能

2024年，小张通过中介公司看中了小王位于西安市高新区的一套商品房。房子建筑面积142平方米，而最吸引小张的，是房屋外带的约300平方米的大露台。

磋商中，小王把露台作为最大卖点，并把露台连同平台上的花草、凉亭、院子装修等一起“算进”了房价。

小张遂以远高出市场价的价格与小王及中介公司签订了房屋买卖三方合同，并按照约定支付了购房定金4万元。随后，小张从小区物业了解到，该露台是业主共有的公共区域，小王没有所有权，自己也拿不到使用权；又因案涉房屋售价远超市场价值，导致购房贷款手续迟迟无法获批，小张随即找到小王协商解约。小王表示合同解除可以，但小张事前也知道露台的性质，只愿退还1万元。

双方协商未果，小张诉至雁塔法院，要求小王双倍返还定金。

法院经审理认为，双方及中介公司签订的《房屋买卖三方合同》系真实意思表示，房屋买卖合同关系依法成立。

合同里虽然对露台只字未提，但双方的微信聊天记录还原了交易真相：卖家以“露台能用”为卖点并据此抬高售价，买家正是奔着这个露台才下决心买房、支付定金。这笔交易，实质上包含了对露台使用权的处分。

而案涉露台并非房屋专有部分，本质上属于业主共有区域，小王无权单独占有使用，更无权将其“出售”。小王以共有露台的使用权为房屋增值、抬高房价，存在明显过错，应当向小王退还定金4万元。同时，买家在交易中明知露台由物业管理、卖家并无产权，仍以占有使用露台为目的购房并支付定金，故其双倍返还定金的主张，法院不予支持。

最终，法院判决小王退还小张定金4万元，驳回小张的其余诉讼请求。

对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。

在二手房市场上，“赠送面积”往往是促成交易的“临门一脚”，但很多人忽略了一个常识：按照民法典的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施等空间属于业主共有，个别业主无权独占，更没资格拿来“卖钱”。

房屋产权性质以不动产登记簿为准。购买二手房时，对于卖家宣传的各类“赠送面积”，务必多留意一分。露台等“赠送面积”需在线上或线下查清不动产登记簿、规划许可附图、测绘成果报告与原始购房合同，核对它是否计入产权面积、是属于专有部分还是业主共有。别让“赠送”的惊喜，变成维权的负累。

来源 | 雁塔法院 西安中院微信公众号