老小区改造办证难？金牛经验登上全国典型案例！

　　四川省成都市金牛区工人村片区为上世纪50-70年代建成的老旧聚居区，普遍存在房屋不成套、无独立厨卫、配套设施滞后、建筑安全隐患突出等问题。因建设年代久远、权属主体分散、原始建设及竣工档案缺失、土地权属划分零散，片区不动产登记长期停滞。金牛区以工人村“8+1”（片区内8栋老建筑+外曹家巷47号老楼）区域成套化改造为突破口，依托市、区专项政策支撑，坚持尊重历史、部门联动、公开公示、群众自治原则，打通规划审批、联合验收、地籍调查、委托代办、分类确权全链条，系统性化解老旧小区原址重建、原址安置不动产登记堵点难点，既保障群众合法产权权益，又形成可复制推广的城市更新历史遗留办证工作范式。

　　工人村片区总占地166亩，四至范围东至马鞍南路、南至内曹家巷、西至红领巾路、北至张家巷，共涵盖22个院落、58栋楼宇、3104户居民。其中“8+1”区域涉及居民468户，包含私产67户、区属直管公房326户、其他单位公房75户；房屋单套建筑面积仅18至30平方米，普遍无独立厨卫、部分未配套天然气，楼栋老化失修、安全风险突出。按照成都市工作部署，金牛区对该区域采用拆除重建、原址安置模式实施成套化改造。改造后建筑由原4至5层调整为7层，同步开发地下空间8086平方米，配套建设地下停车场、农贸市场、物管用房等公共服务设施。

　　项目改造及不动产登记推进过程中，面临多项实际困难：一是土地权属碎片化，片区涉及多宗宗地及多个产权主体，传统土地划转、归宗分宗流程无法落地，制约规划、施工手续办理；二是政策适配有空白，老旧划拨用地原址重建、增补配套设施无常规审批政策依据；三是原始档案不齐全，建成年代久远，缺失完整报建、竣工备案资料，无法按新建项目标准补齐前置要件；四是群众意愿统筹难，涉及公房单位、私产业主体量大，改造认可、旧证注销、登记授权难以统一；五是权属争议牵扯面广，宗地内存在局部权属存疑地块，个别争议可能造成整体工作停滞。

　　金牛区主动对接成都市级主管部门，市住建局、市规划和自然资源局印发改造意见，明确原址重建可维持划拨用地性质不变，为增设电梯、厨卫新增建筑面积免征土地价款；允许合理开发地下空间，由区级平台公司依规申请地下建设用地使用权登记。同时创新“图纸盖章+联合审查”极简审批模式，改造方案经利害关系人同意后，区级部门联合盖章即可作为报建依据，大幅压缩审批时限。优化验收认定方式，不机械套用新建项目标准，由区住建、规自部门联合出具消防、工程质量及规划确认意见，替代缺失的原始竣工备案资料，作为不动产登记要件。

　　在取得区政府专项授权后，依法对改造范围、实施方案、土地勘测定界图、宗地权属、业主委托事项等内容进行公示，主动公开改造规划、安置方式、办理流程等信息，预留异议反馈期限，全程留痕存档、接受社会监督，切实保障群众知情权、参与权和监督权。同步组织“8+1”区域业主签署改造同意书及授权承诺书，统一委托区级平台公司全程代办改造报批、多测合一、地籍调查、原产权注销、首次登记及分户登记等全流程事项。

　　提前完成项目多测合一测绘、地籍调查工作，完善宗地界址、房屋面积、权属界线等实测成果，同步对接成都市不动产登记中心落宗入库，提前化解权属拓扑重叠、地籍信息缺失等技术问题。由区更新局牵头，联合区住建交局、区规自局、驷马桥街道组建工作专班，倒排时间节点压茬推进：2025年1月底前完成测绘成果及总平图联合审查盖章；3月底前出具消防、质量及土地规划确认意见；5月底前完成原有权属证书收集；6月底前提交登记申请。

　　对宗地内局部争议地块采取单独标注，不纳入本次改造及登记范围，避免个别争议拖累整体工作。分类界定各类物业权属：原址安置住宅依规办理分户不动产登记；地上新增公服用房登记至区级行业主管部门；地下停车场、农贸市场划归区级平台公司，按规定办理确权登记；物管用房按规定确权为全体业主共有。同步督促相关产权单位完成原不动产权证注销。

　　通过市级政策突破、部门联审联办、全程规范公示等综合举措，项目取得实实在在的工作成效。片区老旧楼栋设施简陋、安全隐患突出等民生短板得到补齐，468户居民实现原址安居安置，人居环境和配套功能得到显著提升。成功打通老旧小区拆除重建、原址安置不动产登记办理路径，有效化解权属分散、档案缺失、政策适配不足等历史遗留问题，切实保障群众房屋合法产权。

　　极简审批与统一代办模式落地见效，大幅精简办事环节、压缩办理时限，落实不动产登记“高效办成一件事”改革要求。同时，通过清晰界定住宅、公服配套、地下空间权属边界，进一步规范国有资产管理，有效盘活片区存量土地及房屋资源，为同类型城市更新项目提供可借鉴的实践样板。

　　针对老旧小区历史特殊性，主动争取市级专项政策量身定制办理规则，突破常规审批登记条款限制，从制度层面扫清历史遗留办证障碍。

　　建立多部门常态化联动机制，实行联合审查、联合验收、联合研判疑难问题，打通部门壁垒、凝聚工作合力。

　　坚持程序公开前置，把公示公告作为必经环节，充分尊重群众意愿、规范委托代办机制，从源头化解矛盾分歧，筑牢基层维稳防线。

　　不机械照搬新建项目的审批管理标准，坚持尊重现状、实事求是，实行现状认定、争议搁置，兼顾政策合规与民生实际需求。

　　按住宅、公共配套、地下空间不同业态划分权属和登记路径，清晰界定各方产权边界，既保障群众安居办证权益，也规范国有存量资产长效管理，实现改造、安置、确权全流程闭环。